Atrybuty kształtujące ceny gruntów rolniczych

dr inż. Magdalena Szymańska
AR w Poznaniu

WSTĘP

Każde zagadnienie ekonomiczne jest bardzo złożone, lecz do najbardziej skomplikowanych należy kwestia cen ziemi. Już samo tylko ujęcie statystyczne ruchu cen ziemi przedstawia znaczne trudności, gdyż z natury rzeczy poszczególne pozycje ujęte w rachunku nie są ściśle porównywalne (SZEMBERG 1982). Każdy obiekt aktu kupna-sprzedaży jest w zasadzie inny. Grunty tej samej wielkości i jakości wcale nie muszą posiadać identycznej ceny. Wszystkie próby wyodrębnienia i ujęcia czynnika kształtującego ową cenę wykraczają już z zakresu badań statystycznych i wprowadzają w dziedzinę rozważań analitycznych. Bardzo trudnym jest jednoznaczne ustalenie atrybutów kształtujących ceny ziemi rolniczej. Ta trudność wynika między innymi z tego, iż każda cena ziemi zrealizowana w wyniku transakcji jej kupna-sprzedaży jest ceną amatorską. Jeżeli o wystawioną do sprzedania działkę ubiega się kilku potencjalnych nabywców, to siłą rzeczy wyższą cenę będzie w stanie zapłacić ten, któremu na wejście w stan posiadania najbardziej będzie zależeć. Przyczyny tego mogą być różne; na przykład przedmiotowa działka ziemi przylega do gruntów potencjalnego nabywcy. Przy podobnych pozostałych motywacjach ten potencjalny nabywca będzie prawdopodobnie skłonny zapłacić wyższą cenę niż pozostali. Bywa jednak i odwrotnie. Jeżeli na zakup danej działki ziemi wystawionej do sprzedaży, trudno jest w danym czasie i miejscu znaleźć nabywcę, to świadomy tego faktu dotychczasowy właściciel, będzie już na samym początku określać niższą cenę wywoławczą, a następnie w zależności od rozwoju sytuacji, być może skłonny będzie znacząco ją obniżyć. Zależy to od nasilenia potrzeby właściciela do zbycia działki lub nasilenia potrzeby potencjalnego nabywcy wejścia w stan jej posiadania (BUD, GUASIM 1997).

Mówiąc o cenie ziemi musimy zawsze odnieść ją do konkretnego rynku, na danym terenie i w danym czasie. Ponieważ każdy rynek lokalny posiada swoiste walory zarówno przyrodnicze, jak i ekonomiczno- gospodarcze. W sąsiedztwie miast na zwiększenie ceny ponad jej wartość wpływać może bliskość ogromnego rynku zbytu na artykuły rolne oraz przekonanie, że grunty te staną się w przyszłości terenami budowlanymi. Nie bez znaczenia jest również położenie gruntów w pobliżu szlaków komunikacyjnych, czy walory krajobrazowo-przyrodnicze okolicy, w której jest zlokalizowana dana działka ziemi. Tendencje do wyższych cen ziemi występują w okolicach charakteryzujących się dużym rozdrobnieniem gospodarstw i nadmiarem siły roboczej.
O ile w odniesieniu do gruntów zurbanizowanych opracowano listę cech kształtujących ceny, o tyle w obszarze gruntów rolniczych nie ma pełnego opracowania. Niniejszy artykuł może być próbą uzupełnienia wiedzy poprzez wyszczególnienie atrybutów oraz określenie ich wpływu na ceny gruntów rolniczych.


MATERIAŁ

Większość literatury, zarówno światowej jak i krajowej związanej z tematyką rynku ziemi rolniczej opiera się w swoich analizach na wartościach statystycznych. W przypadku naszego kraju są to dane publikowane przez Urzędy Statystyczne oraz Agencję Własności Rolnej Skarbu Państwa. Dane te są zawsze wartościami średnimi odnoszącymi się z reguły do województw, czy całego kraju. Nie mogą one zatem odzwierciedlać różnorodności czynników występujących na rynkach lokalnych. Z rolniczego punktu widzenia kryterium decydującym o wartości ziemi rolniczej, czyli również o cenie jest jej jakość. W tym pojęciu informacja o cenach ziemi na konkretnym terenie z rozróżnieniem wg jakości gleby jest w dużej mierze wiarygodna. Gdy jakość gleby nie jest atrybutem decydującym o cenie, takie informacje, odnoszące się do dużego rynku, w zależności od jakości gruntów, mają mniejszą wartość merytoryczną. Niska cena gruntów, w tym przypadku, nie musi bowiem wcale świadczyć o tym, iż na tym terenie są gleby o niskiej jakości bonitacyjnej. W kraju mamy do czynienia z drugą sytuacją. Jakość gruntów nie jest pierwszoplanowym czynnikiem decydującym o cenie ziemi. Dlatego też, postanowiono dotrzeć do innych atrybutów determinujących poziom cen. Było to możliwe dzięki dotarciu do pojedynczych transakcji kupna-sprzedaży gruntów rolnych. Tym samym wymagało to wybrania konkretnych rynków lokalnych. Dobór rejonów do badań był celowy, za kryterium wyboru przyjęto zmiany w ogólnej powierzchni: gruntów i gospodarstw Skarbu Państwa, rolniczych spółdzielni produkcyjnych oraz indywidualnych gospodarstw rolnych na obszarze dziewięciu rejonów byłego województwa poznańskiego. Określono procent zmian na przestrzeni lat 1992-1995. Wybrano trzy rejony o największych zmianach. Zostały nimi rejon Szamotuł, Środy Wlkp. oraz Wrześni. Gminy tworzące poszczególne rejony zlokalizowano w pięciu powiatach województwa wielkopolskiego: międzychodzkim – Chrzypsko Wielkie, Kwilcz; poznańskim – Kleszczewo, Kostrzyn; szamotulskim – Duszniki, Kaźmierz, Obrzycko, Ostroróg, Pniewy, Szamotuły; średzkim – Dominowo, Krzykosy, Nowe Miasto, Środa Wlkp., Zaniemyśl i wrzesińskim – Kołaczkowo, Miłosław, Nekla, Września.

METODA

Wpływ poszczególnych atrybutów na kształtowanie się cen gruntów rolniczych przedstawiono na podstawie dwóch analiz: analizy przestrzennej oraz analizy pojedynczych transakcji. W analizie przestrzennej, porównano wzajemną relację: czynnik a cena na poziomie poszczególnych gmin. Wykorzystano dane charakteryzujące wybrane gminy zebrane na podstawie Powszechnego Spisu Rolnego w roku 1996 oraz dane z lat późniejszych, których źródłem były informacje zebrane w samych gminach. Druga analiza wykazała, wpływ na ceny odrębności pojedynczych transakcji kupna-sprzedaży gruntów zaistniałych na rynku. Dane do tej analizy zebrano na podstawie ankiety wykonanej wśród 300 uczestników rynku ziemią rolniczą.

WYNIKI

W literaturze amerykańskiej spotyka się podział czynników kształtujących cenę ziemi rolniczej na czynniki rolnicze i nierolnicze. Jako rolnicze przyjęto warunki glebowe, klimatyczne oraz poziom czynszu dzierżawnego. Jako nierolnicze, natomiast lokalizację i infrastrukturę. Chicoine (CHICOINE 1981), Clonts (CLONTS 1970) Colyer (COLYER 1978), Folland, Hough (FOLLAND, HOUGH 1991) wykazali, iż im bliżej obszary rolnicze są usytuowane aglomeracji miejskiej oraz im większe istnieje prawdopodobieństwo zmiany użytkowania gruntu z rolniczego na nierolniczy, tym pozytywniej wpływa to na ceny ziemi.

Studia nad kształtowaniem się cen ziemi przeprowadzano również w Republice Federalnej Niemiec. Klare i Peters (KLARE, PETERS 1980) analizowali rozwój cen kupna ziemi na rynku rolniczym w latach 70. Doszli oni do wniosku, iż ceny nie są determinowane jedynie przez potencjał produkcyjny ziemi, ale że na ceny ziemi wpływa również fakt, iż ziemia sama w sobie stanowi pewien zasób majątku, kapitału. Höper (HÖPER 1984) i inni w swoich badaniach udowodnili, iż w cenach ziemi są skapitalizowane określone polityczno- rolnicze uregulowania.

Capozza (CAPOZZA 1989) dowiódł w swoich badaniach empirycznych, iż w 50% na cenę ziemi użytkowanej rolniczo wpływa jej produktywność (wydajność). Poziom cen ziemi w istotnym stopniu zależy od dochodów z niej pozyskiwanych. Dochody są kształtowane poprzez jakość gruntów, klimat, technologię uprawy, ceny zbytu określonych płodów rolnych, jak i poprzez prowadzoną przez państwo politykę rolną. Tym samym te wymienione czynniki determinują również poziom cen. Cena parceli ziemi zależy również od tego, czy stanowi ona grunt orny, czy użytek zielony. Wzrost udziału gruntu ornego w całości gruntu będącego przedmiotem transakcji kupna-sprzedaży pozytywnie kształtuje poziom uzyskanej za ten grunt ceny (DRESCHER 2000). Analizy aktów sprzedaży dowiodły (KLARE, PETERS 1980), iż ceny ziemi rolniczej są sterowane wielkością gruntu stanowiącego obiekt transakcji. Chcąc zakupić grunty o dużej powierzchni rolnik musi zainwestować duży kapitał. Ze względu na to, iż wydanie jednorazowo dużej kwoty jest nie rzadko problematyczne, grunty większe stają się mniej konkurencyjne. Prowadzi to do obniżenia ceny jednostkowej ziemi. Zatem, duże powierzchnie, w porównaniu z małymi sprzedaje się relatywnie taniej.
Opierając się na badaniach przeprowadzonych na terenie RFN, za czynnik istotnie determinujący ceny ziemi rolniczej przyjmuje się stan pogłowia zwierząt. Dotyczy to zwłaszcza obszarów o bardzo wysokiej obsadzie. Dodatnio skorelowana z ceną ziemi rolniczej jest również wielkość przychodów uzyskanych z produkcji zwierzęcej (DRESCHER 2000).

Nie bez znaczenia jest też gęstość zaludnienia, a w szczególności pozytywne migracje ludności z obszarów wiejskich, oraz w kierunku odwrotnym. Te pozytywne migracje są istotne jako czynniki kształtujący cenę ziemi, ponieważ wpływają one dodatnio na atrakcyjność regionu. Atrakcyjność rolniczego regionu jest uzależniona również od oferty szkół, zasobności w naturalne zbiorniki wodne (możliwość spędzania wolnego czasu), jak również od jakości dróg umożliwiających kontakt terenów wiejskich z miastem. Negatywnie na formowanie się cen ziemi rolniczej wpływa wysokie bezrobocie na terenach wiejskich (DRESCHER 2000).


ANALIZA PRZESTRZENNA

Tabela 1 przedstawia wpływ na ceny ziemi rolniczej wybranych jedenastu atrybutów. Jest to analiza przestrzenna, w której porównano wzajemną relację: czynnik a cena na poziomie poszczególnych gmin. Studiując wpływ każdego z czynników na poziom cen w danej gminie, uwzględniono również wzajemne zależności pomiędzy samymi czynnikami. Ten sam czynnik w jednej gminie mógł mieć istotne znaczenie w aspekcie regulacji ceny, natomiast w innej okazał się nieistotny. Każdą z cech rozpatrzono trojako. Po pierwsze jako atrybut istotny dla regulacji cen, po drugie jako nieistotny oraz jako atrybut niewykluczony. Daną cechę uznano za niewykluczoną jeśli nie stwierdzono jej znaczącego wpływu na cenę ziemi i jednocześnie nie znaleziono żadnych konkretnych przeciwwskazań aby ją uznać za nieistotną.

Poniższe studium oparto na analizie czynników:

A – typ gminy (wiejska, miejsko-wiejska),
B – ilość transakcji kupna-sprzedaży gruntów rolnych,
C – średnia powierzchnia gospodarstwa rolnego,
D – warunki przyrodnicze (wskaźnik bonitacji jakości i przydatności rolniczej gleb)
E – % gospodarstw utrzymujących się głównie z produkcji rolniczej,
F – poziom produkcji towarowej,
G – % gospodarstw ukierunkowanych na produkcję roślinną,
H – % gospodarstw ukierunkowanych na produkcję zwierzęcą,
I – poziom zatrudnienia w rolnictwie,
J – poziom bezrobocia wśród ludności wiejskiej,
K – liczba podmiotów gospodarczych.


Poniższe zestawienie pokazuje sposób w jaki wybrane atrybuty kształtowały poziom cen.

(w) – wzrost wartości danej cechy;  (s) – spadek wartości danej cechy;  © – cena

W przypadku cechy A – typ gmin, (jeśli nie było żadnych innych dodatnich istotnych atrybutów) w gminach wiejskich osiągano niższe ceny niż w gminach miejsko-wiejskich. Jeśli w gminie wiejskiej wysoki procent gospodarstw utrzymywał się z produkcji rolniczej oraz warunki przyrodnicze gminy sprzyjały produkcji rolniczej, to jej wiejski charakter sprzyjał wzrostowi cen na grunty rolnicze. Istotność wpływu na ceny ziemi rolniczej cech: G – % gospodarstw ukierunkowanych na produkcję roślinną oraz H – % gospodarstw ukierunkowanych na produkcję zwierzęcą, zawsze rozpatrywano w odniesieniu do innych atrybutów. Atrybuty te bowiem same w sobie nie oddziaływały na poziom cen.


Tabela 1
Wpływu na ceny ziemi rolniczej wybranych atrybutów

o - atrybut uznany za ważny
o - atrybut niewykluczony
o - atrybut nieważny

źródło: opracowanie własne

Jako uzupełnienie powyższej analizy (tabela – 2) zbadano wpływ na ceny możliwości alternatywnego wykorzystania gruntów rolniczych. Dokładne studium charakterystyki poszczególnych gmin pozwoliło na wybranie dodatkowo trzech cech. Rozpatrzono możliwość alternatywnego wykorzystania gruntów rolnych z racji:

L – posiadanych walorów krajobrazowo-przyrodniczych,
Ł – położenia przy ważnych szlakach komunikacyjnych,
M – planowanej w przyszłości budowy autostrady.
Uznano, iż cechy te dodatnio powinny stymulować zachowanie się cen.


Tabela 2 
Cechy gmin stwarzające możliwość alternatywnego wykorzystania gruntów rolniczych

o – atrybut uznany za ważny
o – atrybut niewykluczony
o – atrybut nieważny

źródło: opracowanie własne

Tabela 3 stanowi reasumpcję wykonanych powyżej analiz. Zebrano w niej wszystkie rozpatrywane atrybuty i każdemu z nich nadano adekwatnie do osiągniętych wyników określoną istotność wpływu (wyrażoną w %) na ceny gruntów rolniczych.

Tabela 3 
Poziom ważności poszczególnych atrybutów

o – atrybut uznany za ważny
o – atrybut nieważny
o – atrybut niewykluczony

Porównując poziom ważności dla poszczególnych cech za atrybuty istotnie wpływające na ceny ziemi rolniczej uznano możliwość alternatywnego wykorzystania gruntów uwarunkowaną planowaną budową autostrady – 100%, ilość transakcji kupna-sprzedaży (wzrost zainteresowania gruntami przy ograniczonych wolnych zasobach znacznie zawyżał poziom cen) – 65% oraz liczbę podmiotów gospodarczych przemysłu rolno-spożywczego (rozumianą jako rynek zbytu produktów rolnych) – 50%. Atrybutami, które nie mają wpływu na kształtowanie poziomu cen okazały się: średnia powierzchnia gospodarstwa, % gospodarstw utrzymujących się głownie z produkcji rolniczej, % gospodarstw ukierunkowanych na produkcję zwierzęcą, % gospodarstw ukierunkowanych na produkcję roślinną oraz położenie przy głównych szlakach komunikacyjnych. Parametrami, których udział w poziomie kształtowania się cen był niewykluczony zostały: warunki przyrodnicze, skala bezrobocia wśród ludności wiejskiej oraz walory krajobrazowo-przyrodnicze.

ANALIZA POSZCZEGÓLNYCH TRANSAKCJI

Cena uzyskana za grunty rolnicze na analizowanym rynku lokalnym była zależna od specyfiki poszczególnych gmin, na których dochodziło do transakcji kupna-sprzedaży. Poza tym uwarunkowaniem przestrzennym, na ceny wpływa również odrębność pojedynczych transakcji zaistniałych na rynku. Poniżej (tabela 4) podjęto próbę oceny dwunastu atrybutów. Wykorzystano w tym celu wyniki ankiety przeprowadzonej wśród uczestników rynku ziemią rolniczą na badanym rynku lokalnym. W ankiecie wyszczególniono następujące atrybuty:

A – klasa bonitacyjna,
B – lokalizacja szczegółowa-sąsiedztwo z już posiadanym gruntem,
C – kształt i wielkość zakupywanej działki (rozłóg),
D – odległość od rynków zbytu,
E – atrakcyjność otoczenia,
F – możliwość alternatywnego wykorzystania,
G – przydatność do produkcji zdrowej żywności,
H – popyt na ziemię na rynku lokalnym,
I – podaż ziemi na rynku lokalnym,
J – infrastruktura techniczna,
K – urządzenia melioracyjne,
L – trudność uprawy i zagrożenie erozją.


Tabela 4 
Procentowy wpływ na ceny gruntów rolnych poszczególnych atrybutów uszeregowanych według nadanego stopnia ważności

* – kolejne stopnie ważności

Ankieta została przeprowadzona w ten sposób, iż rolnicy wybierali atrybuty, które ich zdaniem w odpowiednim stopniu wpłynęły na cenę zawieranej przez nich transakcji kupna ziemi. Atrybuty uznane za najważniejsze szeregowano na pierwszym miejscu, kolejne w stopniu ważności na drugim i tak aż do miejsca dwunastego. Nie wykluczono zdarzeń powtarzających się, a więc rolnik mógł wielu cechom nadać ten sam stopień ważności. Najważniejsze dla interpretacji były początkowe stopnie ważności, czyli jednocześnie najwyższe. Analiza dowiodła, iż najważniejszym argumentem przemawiającym za określonym poziomem ceny jest sąsiedztwo zakupionej przez nich działki z już posiadanymi gruntami. Aż 59% ankietowanych nadało temu atrybutowi najwyższy stopień ważności. Równocześnie na tym samym poziomie istotności 26,9% rolników postawiło popyt na ziemię w danym rejonie; 24,4% klasę bonitacyjną oraz 16,7% wielkość i kształt zakupywanej działki ziemi. Cechami najmniej postrzeganymi przez kupujących były atrakcyjność otoczenia, urządzenia melioracyjne, trudność uprawy i zagrożenie erozją, przydatność do produkcji zdrowej żywności oraz możliwość alternatywnego wykorzystania gruntów.

PODSUMOWANIE I WNIOSKI

Z przeprowadzonych w pracy analiz atrybutów kształtujących ceny ziemi rolniczej na wybranym rynku lokalnym wysunięto następujące wnioski:

1. Analiza przestrzenna atrybutów kształtujących ceny ziemi rolniczej dowiodła, iż:

1. atrybutami istotnie wpływającymi na ceny ziemi rolniczej są: możliwość alternatywnego wykorzystania gruntów uwarunkowaną planowaną budową autostrady, ilość transakcji kupna - sprzedaży (wzrost zainteresowania gruntami przy ograniczonych wolnych zasobach znacznie zawyżał poziom cen) oraz liczbę podmiotów gospodarczych przemysłu rolno-spożywczego (rozumianą jako rynek zbytu produktów rolnych),
2. atrybutami, które nie mają wpływu na kształtowanie poziomu cen są: średnia powierzchnia gospodarstwa, % gospodarstw utrzymujących się głownie z produkcji rolniczej, % gospodarstw ukierunkowanych na produkcję zwierzęcą, % gospodarstw ukierunkowanych na produkcję roślinną oraz położenie przy głównych szlakach komunikacyjnych,
3. atrybutami, których udział w poziomie kształtowania się cen jest niewykluczony są: warunki przyrodnicze, skala bezrobocia wśród ludności wiejskiej oraz walory krajobrazowo-przyrodnicze.

2. Analiza pojedynczych transakcji dowiodła, iż:

1. najważniejszym argumentem przemawiającym za określonym poziomem ceny jest sąsiedztwo zakupionej działki z już posiadanymi gruntami, popyt na ziemię w danym rejonie; klasa bonitacyjna oraz wielkość i kształt zakupywanej działki ziemi,
2. cechami najmniej postrzeganymi przez kupujących były atrakcyjność otoczenia, urządzenia melioracyjne, trudność uprawy i zagrożenie erozją, przydatność do produkcji zdrowej żywności oraz możliwość alternatywnego wykorzystania gruntów.
   
   

LITERATURA

1. Bud, Guasim (1997): Wycena gospodarstw rolniczych oraz zasobów majątkowych, wydawnictwo SGGW, Warszawa
2. Capozza, D.R., Helsley, R.W. (1989): The Fudamentals of Land Prices and Urban Growth. Journal of Urban Economics 26(3), s.295-306
3. Chicoine, D.L. (1981): Farmland Values at the Urban Fringe: An Analysis of Sales Prices, Land Economics 57(3), s.353-62
4. Clonts, H.A., Jr. (1970): Influence of Urbanization of Land Values at the Urban Periphery, Land Economics 46(4), s.489-97
5. Colyer, D. (1978): Socio - economic determinants of rural Land Values in Greenbrier County, West Virginia, Jurnal of the Northeastern Agricultural Economics Council 7 (Oct.), s.75-77
6. Drescher K. Mc Namara K. (2000): Bestimmungsfaktoren für Bodenpreise auf unterschiedlich regulierten Märkten, Ein Vergleich zwischen der BRD und Minessota, Agrarwirtschaft 49, Heft 6, s. 234-245
7. Folland, S.T., Hough, R.R. (1991): Nuclear Power plants and the value of Agricultural land, Land Economics 67(1), s.30-36
8. Höpfer H. (1984): Die bestimmungsfaktoren des Bodenpreises, die Bodenpreisbildung und die Auswirkungen staatlicher Eingriffe gemäß Grundstückverkehrsgesetz auf dem bodenmarkt, Dissertation, Kiel
9. Klare, K, Peters W. (1980): Entwicklung der Kaufpreise auf dem landwirtschaftlichen Bodenmarkt in der Bundesrepublik Deutschland, Landbauforschung Völkenrode 30(2), s. 107-133
10. Szemberg A. (1982): Rolnictwo indywidualne w latach 1978 -81, IER, zeszyt 109, Warszawa
11. Szymańska M. (2001): Analiza rynku ziemi rolniczej w Wielkopolsce - studium mikroekonomiczne, maszynopis pracy doktorskiej, AR Poznań