Mniejszy dostęp do kredytów

Będziemy mogli pożyczyć od banku więcej na zakup własnego mieszkania, ale dostęp do kredytów będzie mniejszy. Tak analitycy Home Broker oceniają skutki najważniejszych zmian proponowanych przez Komisję Nadzoru Finansowego w znowelizowanej Rekomendacji S. Dostęp do pożyczek hipotecznych ograniczą przede wszystkim nowe wymogi dotyczące wkładu własnego przy zakupie nieruchomości, a także praktycznie wycofanie z rynku kredytów walutowych, które będą oferowane jedynie kredytobiorcom uzyskującym trwałe dochody w obcej walucie. Zmiany zaczną wchodzić w życie od II kwartału tego roku.

W rozmowie z Agencją Informacyjną Newseria Bartosz Turek, analityk Home Broker podkreśla, że rekomendowane przez KNF zmiany oznaczają dla klientów banków głównie pogorszenie dostępu do kredytów.

– Pierwszą zmianą będzie zniknięcie z rynku kredytów walutowych. Wprawdzie miały one niewielki udział w rynku, bo nadzór już stopniowo ograniczał ich dostępność do tej pory. Jest to około 2-3 proc. udzielanych kredytów w ostatnim kwartale, czyli zmiana niewielka, ale jednak te kredyty, uznawane za tańsze przez wielu kredytobiorców, z rynku znikną – mówi Bartosz Turek.

Według rekomendacji banki nie będą też kredytować pełnej wartości nieruchomości i mają ustalać wewnętrzne limity minimalnego wkładu własnego, które powinny zostać zatwierdzone przez radę nadzorczą. KNF za to wyznacza w rekomendacji maksymalne limity finansowania przez bank zakupu nieruchomości, co zdaniem eksperta, jest "zmianą niepokojącą".

– KNF chce, żeby od 2014 roku każdy nabywca miał przynajmniej 10 proc. wkład własny. W 2015 ma być to 20 proc. wkładu własnego. Czyli za 3 lata możemy mieć taką sytuację, że aby kupić przeciętne mieszkanie w Warszawie, będzie trzeba dysponować kwotą około 70 tys. złotych gotówki, bo będzie wymagany od nas 20 proc. wkład własny. A trzeba pamiętać, że musimy też ponieść koszty transakcyjne – wyjaśnia Bartosz Turek.

W przypadku przeciętnego mieszkania w Warszawie wartego około 300 tys. złotych koszty transakcyjne wynoszą prawie 20 tys. złotych w przypadku mieszkania kupowanego z rynku wtórnego – na te koszty składają się np. podatek, opłata notarialna czy opłaty sądowe.

Z jednej strony, wymogi co do wkładu własnego spowodują, że kredytobiorcy nie będą się nadmiernie zadłużać. Z drugiej strony, na zaciągnięcie kredytu hipotecznego będzie mogło sobie pozwolić mniej osób.

W opinii Bartosza Turka nie wszystkie proponowane przez Komisję zmiany będą niekorzystne dla rynku. KNF chce także wydłużyć okres, dla jakiego banki obliczają zdolność kredytową potencjalnego kredytobiorcy. Obecnie banki zakładają, że kredyt będzie spłacany maksymalnie przez 25 lat i dla takiego okresu obliczają zdolność kredytową klienta. Nowelizacja rekomendacji mówi o 30 latach. Czyli jeśli kredyt zaciągnięty będzie na 35 lat, to zdolność do jego spłaty będzie liczona tak, jakby był zaciągany na 30 lat, a nie na 25.

– Wydłużenie okresu, dla którego banki będą liczyły zdolność kredytową, może spowodować, że będziemy mogli więcej od banku pożyczyć przy tych samych dochodach – podkreśla ekspert.

KNF uważa przy tym, że maksymalna długość okresu kredytowania powinna wynosić 35 lat, przy czym rekomenduje bankom, by udzielały kredytów na maksymalnie 25 lat. Ponadto banki mają informować klienta przed zawarciem umowy o ryzyku związanym z długim okresem kredytowania.

Banki mają czas na dostosowanie się do nowych zasad Rekomendacji S do końca pierwszego kwartału tego roku.