Księgi wieczyste po nowemu

Prezydent RP Bronisław  Komorowski 8 lipca podpisał ustawę z dnia 24 maja  2013 roku  o zmianie ustawy o księgach  wieczystych i hipotece
Znowelizowana  ustawa wprowadza do ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece zmiany mające na celu dostosowanie powyższej ustawy do wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 10 lipca 2012 r. (sygn. akt P 15/12) stwierdzającego niezgodność art. 76 ust. 1 zdanie drugie tej ustawy z art. 64 ust. 1 i 3 w związku z art. 31 ust. 3 i art. 21 ust. 1 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej.
Art. 76 ust. 1 zdanie drugie ustawy o księgach wieczystych i hipotece ( dalej u.k.w.h.) stanowiący że „hipoteka na części ułamkowej nieruchomości obciąża w tym samym zakresie części ułamkowe wszystkich nieruchomości utworzonych przez podział”, wprowadzony został ustawą z dnia 26 czerwca 2009 r. o zmianie ustawy o księgach wieczystych i hipotece oraz niektórych innych ustaw, a wszedł w życie z dniem 20 lutego 2011 r.
Trybunał Konstytucyjny w uzasadnieniu do wskazanego powyżej wyroku podniósł, że dodanie do przepisu art. 76 ust. 1 zdania drugiego miało ostatecznie rozwiązać sporny dotąd problem losów hipoteki na udziale we współwłasności nieruchomości. Ustawodawca – dodając zdanie drugie – dokonał wyboru jednego z dwóch, prezentowanych w orzecznictwie Sądu Najwyższego i doktrynie, stanowisk i zdecydował o wprowadzeniu do tekstu ustawy rozwiązania korzystnego dla wierzyciela, którego prawa zabezpieczała hipoteka na udziale we współwłasności. W konsekwencji efektem dodania zdania drugiego dokonano ograniczenia praw współwłaścicieli nieruchomości, których udziały nie były obciążone hipoteką.
W ocenie Trybunału Konstytucyjnego art. 76 ust. 1 zdanie drugie  u.k.w.h. prowadził ex lege – w razie zniesienia współwłasności przez podział fizyczny rzeczy – do obciążenia hipoteką wszystkich pozostałych współwłaścicieli, którzy ani nie zaciągali zobowiązania, ani nie osiągnęli korzyści z kredytu czy pożyczki zaciągniętej przez dłużnika, ani nie dopuścili się zachowań dających podstawę wpisu hipoteki przymusowej, ani wreszcie – nie ustanawiali tego prawa rzeczowego. Automatyczne rozszerzenie odpowiedzialności rzeczowej, przewidziane w art. 76 ust. 1 zdanie drugie u.k.w.h., odbywało się więc kosztem praw współwłaścicieli, których udziały przed zniesieniem współwłasności nie były obciążone.
Trybunał Konstytucyjny dokonując oceny normy prawnej wynikającej z kwestionowanego przepisu art. 76 ust. 1 zdanie drugie u.k.w.h., za argument przemawiający za niekonstytucyjnością uznał umocnienie pozycji wierzyciela hipotecznego kosztem ochrony prawa własności osób znajdujących się początkowo poza stosunkiem hipotecznym. W opinii Trybunału Konstytucyjnego prawodawca przyznał wierzycielowi hipotecznemu taką samą ochronę, jaka służy mu przeciwko dłużnikowi, także względem współwłaścicieli, którzy nie byli pierwotnie jego dłużnikami, co mogło prowadzić do narażenia tych osób nawet na utratę prawa własności w drodze egzekucyjnej sprzedaży nieruchomości przypadającej im w efekcie zniesienia współwłasności, na spłatę nieswojego długu.
Zdaniem Trybunału Konstytucyjnego, „w konfliktowej sytuacji, jaką stwarza istnienie hipoteki na części ułamkowej nieruchomości stanowiącej udział współwłaściciela, konieczna jest raczej troska ustawodawcy o interesy właścicieli, których udziały nie są obciążone, aniżeli troska o wierzyciela hipotecznego”.

Przedstawione powyżej postulaty spełnia, zawarty w uchwalonej nowelizacji, dodawany w art. 76 ustawy o księgach wieczystych i hipotece ust. 11 stanowiący, iż hipoteka na części ułamkowej nieruchomości obciąża nieruchomość otrzymaną w wyniku zniesienia współwłasności przez współwłaściciela, którego udział był obciążony hipoteką.
Mając jednocześnie na uwadze sugestie Trybunału Konstytucyjnego odnoszące się do wprowadzenia rozwiązań chroniących wierzyciela hipotecznego przed zmniejszeniem wartości albo utratą zabezpieczenia rzeczowego, ustawodawca przewidział rozwiązania zawarte w dodawanych w art. 76 ust. 12 – 14. Wskazane rozstrzygnięcia pozwolą wierzycielowi hipotecznemu na skorzystanie z ustawowego prawa zastawu na wierzytelności przysługującej współwłaścicielowi nieruchomości, którego udział był obciążony hipoteką, z tytułu spłaty albo dopłaty, co będzie możliwe w przypadku jeżeli dłużnik hipoteczny nie otrzymał żadnej z nieruchomości powstałych w skutek zniesienia współwłasności bądź otrzymał taką  nieruchomość lecz o wartości niższej niż wartość jego dotychczasowego udziału. Ponadto postanowienia umowy albo ugody sądowej znoszącej współwłasność nieruchomości, na mocy których współwłaściciel, którego udział był obciążony hipoteką, nie otrzymuje spłaty lub dopłaty, są nieważne.
W uchwalonej ustawie została również przyjęta zmiana art. 101 ustawy wprowadzająca dookreślenie kwestii pierwszeństwa ustawowego prawa zastawu powstałego na skutek wygaśnięcia prawa użytkowania wieczystego obciążonego hipotekami.