Kredyt hipoteczny od podstaw

Kredyt hipoteczny to produkt bankowy, po który wiele osób i rodzin chętnie sięga, aby zrealizować swoje plany mieszkaniowe. Obecnie mało kto z nas posiada taką ilość gotówki, aby móc kupić wymarzony dom od ręki, dlatego wzięcie kredytu hipotecznego wydaje się opłacalną opcją. Czym jednak są kredyty hipoteczne? Jak przebiega proces zawarcia umowy kredytu? Czym jest roczna stopa oprocentowania a czym rzeczywista roczna stopa oprocentowania kredytu i jakie elementy kredytu są istotne?

Kredyt mieszkaniowy hipoteczny - definicje podstawowe

Bardzo często w ofertach pojawia się taki produkt jak pożyczka hipoteczna. Warto wiedzieć, że nie jest ona tym samym co kredyt hipoteczny. Pożyczka zawierana jest na dowolny cel, a jej zabezpieczeniem może być, choć nie musi, hipoteka. Natomiast kredyt hipoteczny zapewnia sfinansowanie konkretnego celu. Możesz przeznaczyć kredyt hipoteczny na zakup lub budowę mieszkania czy domu lub na rozbudowę lub remont nieruchomości. Ale nie tylko nieruchomość jest tu istotna. Aby otrzymać kredyt hipoteczny musimy mieć odpowiednią zdolność kredytową, dysponować wkładem własnym, posiadać dokumenty potwierdzające nasze wynagrodzenie lub zarobki, a także zakupić dodatkowe produkty tj. np. ubezpieczenie.

Z definicji kredyt hipoteczny to produkt oferowany przez banki, na podstawie przepisów prawa bankowego, udzielany na długi okres i duże sumy, którego zabezpieczeniem pozostaje hipoteka nieruchomości, do której bank jest wpisany na okres kredytowania. Czasami sama hipoteka nie jest jedynym zabezpieczeniem, a niektóre banki oczekują innego poręczenia majątkowego w formie lokalu czy nieruchomości już posiadanej.

Kredyt hipoteczny zawierany jest zazwyczaj na duże sumy, zależą one jednak od naszej zdolności finansowej, dlatego też jest to sprawa indywidualna między klientem a bankiem. W kredycie tym występuje również długi okres spłaty kredytu, wynoszący między 10 a 35 lat. Nie każdy jednak będzie mógł pozwolić sobie na najdłuższy okres. Kredytobiorcy określają górną granicę wieku, przed upływem której kredyt powinien zostać spłacony. Przeważnie jest to ok 70-75 lat, więc jeśli kredyt zawiera osoba w wieku lat 50, to maksymalny okres kredytowania wyniesie ok 20-25 lat.

Starając się o kredyt hipoteczny musimy również wnieść wkład własny, który stanowi 20% wartości nieruchomości.

Właściwie kredyt hipoteczny może zawrzeć każda osoba pełnoletnia, o pełnej zdolności czynności cywilnoprawnych, która chce zakupić lub wybudować dom w Polsce. Należy legitymować się dowodem osobistym, posiadać odpowiednie dochody oraz zdolność kredytową. Jeśli spełniamy te warunki, możemy zaciągnąć kredyt hipoteczny.

Warto wiedzieć, że nie zawsze najtańszy kredyt hipoteczny będzie najkorzystniejszy. Szukając odpowiedniego kredytu, warto sprawdzić aktualny ranking kredytów hipotecznych oraz uruchomić kalkulator kredytu hipotecznego, który wskaże nam koszty w danych bankach. Poszczególna oferta kredytu hipotecznego może różnic się wymaganymi dokumentami czy chociażby dodatkowymi kosztami - warto zatem sprawdzić to zanim złożymy wniosek kredytowy.

Zawarcie umowy kredytu krok po kroku

Udzielenie kredytu hipotecznego oraz podpisanie umowy kredytu zależy oczywiście od pozytywnej decyzji kredytowej banku. Zanim weźmiemy kredyt, powinniśmy zdawać sobie sprawę z kolejności działań, jakie należy ku temu podjąć. W pierwszej kolejności sprawdzamy swoją zdolność kredytową, aby niejako określić możliwy budżet zakupu. Następnie szukamy odpowiedniej dla nas nieruchomości, a potem oferty konkretnego kredytu. Kompletujemy wymagane dokumenty, zawieramy umowę przedwstępną z właścicielem gruntu lub domu i składamy wniosek i czekamy na decyzję banku. W przypadku pozytywnego odzewu, uruchamiamy kredyt.

Przy zaciągnięciu kredytu hipotecznego, musimy dysponować odpowiednimi dokumentami, które zależą m.in. od formy zarobkowania. Jeśli pracujemy na etacie, niezbędne będą dowód osobisty, drugi dokument ze zdjęciem, a także umowa o pracę, świadectwo pracy, zaświadczenie o zatrudnieniu, oświadczenie o dochodach. W przypadku umów zlecenia musimy przedłożyć oświadczenie o dochodach, umowy za okres ostatniego roku, deklarację PIT za rok ubiegły. Dla przedsiębiorców wymagane będą zaświadczenia o nadaniu NIP i Regonu, wpis do KRS lub CEIDG, zaświadczenia z ZUS i US o niezaleganiu, deklaracja PIT za rok ubiegły, dokumenty księgowe firmy.

Dodatkowo musimy przedstawić dokumenty dotyczące nieruchomości. Przy kupnie domu z rynku pierwotnego będą to: umowa przedwstępna, potwierdzenie wpłaty wkładu własnego, odpis z księgi wieczystej,  wypis z ewidencji gruntów, wypis dewelopera z KRS, decyzja o pozwoleniu na budowę, oświadczenie dewelopera na druku banku i pełnomocnictwo dla osób reprezentujących dewelopera. W przypadku zakupu z rynku wtórnego przedstawiamy umowę przedwstępną, odpis z księgi wieczystej, potwierdzenie zapłaty wkładu własnego, dokumenty potwierdzające prawo do sprzedaży, zaświadczenie ze spółdzielni o niezaleganiu, wycenę bankową nieruchomości.

Całkowity koszt kredytu hipotecznego i inne elementy

Zawierając kredyt hipoteczny z pewnością spotkamy się z kilkoma pojęciami, które mogą być mylące. Pierwsza z nich to oprocentowanie kredytu i całkowity koszt kredytu. Możemy mieć stałe oprocentowanie oraz zmienne. Oprocentowanie to wynagrodzenie za udostępnienie środków finansowych. Stałe oprocentowanie stosuje się w umowach krótkoterminowych, zaś zmienne będzie dotyczyć np. kredytu hipotecznego.

Oprocentowanie składa się ze stałej stopy procentowej ustalanej przez Radę Polityki Pieniężnej oraz WIBORU czyli średniej ceny, za którą banki pożyczają sobie pieniądze. Stawka WIBOR używana w umowie kredytowej może uwzględniać stawki jednomiesięczne, trzymiesięczne lub półroczne. W przypadku podwyższenia stawek WIBOR, bank może zatem zmienić wysokość naszej raty. Samą ratę kredytu hipotecznego możemy mieć stałą lub zmienną. W przypadku tej pierwszej, wszystkie raty będziemy mieć takie same, ale spowoduje to ogólny koszt kredytu będzie większy, z uwagi na stałą wysokość odsetek naliczanych do raty. W przypadku raty malejącej, pierwsze raty są wyższe i stopniowo się obniżają, jednak część kapitałowa nie ulega zmianie, a odsetki liczone są od wartości kapitału jaki pozostał do spłaty. Co miesięcznie suma ta ulega pomniejszeniu.

Spotkamy się też z pojęciami prowizji i marży. Marża kredytu hipotecznego to stała, roczna część oprocentowania, niezmienna w czasie. Prowizja natomiast to jednorazowa opłata, wnoszona na początku, stanowiąca pewien procent od udzielonej wartości kredytu, może zatem sięgać kilku tysięcy złotych.

Bardzo często zawierając kredyt hipoteczny, konieczne jest również ubezpieczenie nieruchomości oraz ubezpieczenie spłaty kredytu. Wiele banków stawia warunek, by zawrzeć umowy ubezpieczenia zwłaszcza do finansowania, gdyż zabezpiecza to bank jak i klienta na wypadek nieprzewidzianych okoliczności, jak choćby śmierć kredytobiorcy.

Ważne jest, aby zdawać sobie sprawę, że wskazywane w reklamach banku oprocentowanie roczne to jedynie wierzchołek góry lodowej i to, na co powinniśmy zwracać uwagę to RRSO. Jest to suma wszystkich opłat regulowanych w umowie kredytu tj. oprocentowanie, prowizja, marża, ubezpieczenia. Mając tego świadomość, będziemy wiedzieć, jakich kredytów unikać.