PAŃSTWOWE GRUNTY CZEKAJĄ NA WŁAŚCICIELI

Kto zarządza nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa?

Państwowy Zasób gruntów rolnych powstał w wyniku przejęcia mienia po zlikwidowanych państwowych przedsiębiorstwach gospodarki rolnej, Państwowym Funduszu Ziemi oraz z innych tytułów (np. na podstawie ustawy z 11 kwietnia 2003 o kształtowaniu ustroju rolnego). Zasobem tym dysponuje Agencja Nieruchomości Rolnych, która jest państwową osobą prawną powołaną w celu wykonywania praw właścicielskich oraz innych praw w stosunku do powierzonego jej mienia. Podstawą prawną działania Agencji jest ustawa z 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (tekst jednolity Dz.U. z 2007 r. Nr 231 poz. 1700 z późn. zmianami) wraz z rozporządzeniami wykonawczymi do tej ustawy. Wykonywanie przez Agencję praw właścicielskich wobec nieruchomości państwowych przejawia się głównie w trwałym lub nietrwałym rozdysponowywaniu tego mienia. W szczególności Agencja sprzedaje nieruchomości i inne mienie Skarbu Państwa, oddaje je w dzierżawę, trwały zarząd, bądź też przekazuje nieodpłatnie podmiotom uprawnionym na realizację celów publicznych. Agencja działa przy pomocy 11 oddziałów terenowych. Jeden z nich – Oddział Terenowy ANR w Gorzowie Wlkp. – obejmuje zasięgiem swojego działania obszar województwa lubuskiego. Jednostkami organizacyjnymi istniejącego od 1992 roku gorzowskiego oddziału Agencji są: Filia w Zielonej Górze oraz Gospodarstwa Nadzoru i Administrowania Zasobem w Lubsku (wraz z Biurem Terenowym w Grabiku), Ośnie Lubuskim (wraz z Biurem Terenowym w Lubinicku), Popęszycach (wraz z Biurem Terenowym w Sławie) oraz Strzelcach Krajeńskich (wraz z biurami terenowymi w Baczynie i Międzyrzeczu).

W jaki sposób można nabyć nieruchomości z Zasobu?

Przez wiele lat bardzo popularną formą zagospodarowania mienia rolnego Skarbu Państwa była dzierżawa. Obecnie coraz częściej rolnicy chcą się stać właścicielami gruntów. Własność nieruchomości oznacza niewątpliwie większą stabilizację w przypadku zamierzeń inwestycyjnych jej właściciela, czy też jego uczestnictwa w programach pomocowych ze środków Unii Europejskiej. Nabycie własności gwarantuje utrzymanie gruntów w posiadaniu niezależnie od zmian przepisów oraz większą stabilizację gospodarowania. Z tych i innych niewątpliwych zalet posiadania nieruchomości na własność korzystać chce coraz więcej osób. W przypadku gruntów „wolnych” jedynym sposobem na nabycie ziemi jest udział w przetargach organizowanych przez oddziały terenowe Agencji oraz ich filie. Podstawową formą przetargu jest przetarg ustny nieograniczony, do którego przystąpić może każdy, kto wpłaci wadium w odpowiedniej wysokości oraz stawi się osobiście lub przez pełnomocnika na przetarg. Sprzedaż nieruchomości rolnej przez Agencję może nastąpić, jeżeli w wyniku tej sprzedaży łączna powierzchnia użytków rolnych będących własnością nabywcy nie przekroczy 500 ha ( art. 28a ust. 1 ustawy z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa ).

W uzasadnionych okolicznościach Agencja stosuje również formułę przetargu ograniczonego, do którego mogą przystąpić wyłącznie osoby spełniające kryteria, określone w ogłoszeniu przetargu i przepisach w tym zakresie. Zwykle chodzi tu o rolników indywidualnych zamierzających powiększyć swoje gospodarstwo rodzinne. W takim przypadku osoba nie mająca statusu rolnika indywidualnego, lub też rolnik, którego gospodarstwo przekracza normę gospodarstwa rodzinnego, tj. 300 ha użytków rolnych własnych i dzierżawionych, nie ma możliwości udziału w takim przetargu ograniczonym. Należy zwrócić uwagę na fakt, iż przetarg jest skuteczny nawet wtedy, gdy uczestniczy w nim tylko jedna osoba. Informacje o swojej ofercie nieruchomości Oddział Terenowy Agencji w Gorzowie Wlkp. podaje w formie pisemnych ogłoszeń wywieszanych w siedzibach jednostek organizacyjnych Oddziału, siedzibach urzędów gmin, siedzibie Lubuskiej Izby Rolniczej, a także na tablicach informacyjnych lub miejscach zwyczajowo przyjętych w poszczególnych sołectwach, na obszarze których położona jest zbywana nieruchomość. Ponadto informacja o aktualnej ofercie Agencji publikowana jest co tydzień w prasie lokalnej (w 2010 r. jest to „Gazeta Wyborcza”), a także na stronie internetowej Agencji www.anr.gov.pl.

Nieco inaczej przedstawia się sprawa sprzedaży nieruchomości na rzecz rolników, którzy już są dzierżawcami gruntów, które zamierzają nabyć. Korzystają oni wówczas z prawa pierwszeństwa nabycia dzierżawionych przez siebie nieruchomości, jeżeli tylko wykonują swoje prawo dzierżawy przez okres co najmniej 3 lat. Nabycie następuje wówczas bez przetargu, po cenie wynikającej z oszacowania przez niezależnego rzeczoznawcę majątkowego powiększonej o koszty przygotowania nieruchomości do sprzedaży. Aby nabyć grunt w ten sposób dzierżawca powinien złożyć wniosek o sprzedaż nieruchomości do właściwej terytorialnie jednostki organizacyjnej ANR, z którą ma zawartą umowę dzierżawy. Czas przygotowania nieruchomości do sprzedaży, tj. do momentu złożenia dzierżawcy oferty sprzedaży, waha się przeciętnie od czterech do sześciu miesięcy. W przypadku nieruchomości o powierzchni powyżej 50 ha czas ten może ulec wydłużeniu z powodu konieczności uzyskania pełnomocnictwa Prezesa ANR w Warszawie.

Dzierżawcy starający się o wykup gruntów od ANR zadają często pytanie, co stanie się jeżeli nie przyjmą oferty Agencji? Agencja w takim przypadku ma możliwość wystawienia nieruchomości do przetargu na sprzedaż, ale z obciążeniem umową dzierżawy. Wówczas cena oferowana dzierżawcy staje się ceną wywoławczą przetargu, a nabywca nieruchomości wstępuje do umowy dzierżawy w miejsce Agencji jako wydzierżawiający. Jest on zobligowany do respektowania postanowień umowy dzierżawy, w tym również dotyczących wypowiedzenia umowy, które może nastąpić jedynie w ściśle określonych przypadkach, a jej ewentualne dalsze trwanie zależeć będzie od woli dotychczasowego dzierżawcy i nowego właściciela.

Na jakie ułatwienia mogą liczyć nabywcy gruntów od ANR?

Niezależnie od trybu nabycia nieruchomości od ANR, nabywcy mogą korzystać z kilku udogodnień ułatwiających zapłatę za nieruchomość. Jest to przede wszystkim możliwość rozłożenia ceny sprzedaży na raty przy pierwszej wpłacie co najmniej 20% ceny sprzedaży. Pozostała część ceny może zostać rozłożona na maksymalnie 15 lat. Zależnie od woli nabywcy raty mogą być wyrażone w pieniądzu lub mierniku naturalnym (tj. w dt pszenicy).

Raty wyrażone w pieniądzu podlegają oprocentowaniu, którego wysokość zależy od celu, na jaki nabywana jest nieruchomość. Wynika to z obowiązującego od niedawna rozporządzenia Ministra Rolnictwa i Rozwoju Wsi z dnia 5 lutego 2010 roku w sprawie wysokości oprocentowania odroczonej lub rozłożonej na raty należności z tytułu sprzedaży mienia z Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa, oraz ustalenia innych niż pieniądz mierników wartości należności pieniężnej (Dz.U. Nr 23 poz. 118).  Jeżeli zatem nieruchomość zbywana jest w przetargu, a nabywca powiększa swoje gospodarstwo rodzinne lub tworzy nowe gospodarstwo rodzinne, oprocentowanie wynosi jedynie 4% w skali roku. W pozostałych przypadkach nabycia nieruchomości rolnych (a więc także w przypadku nabycia w trybie pierwszeństwa) oprocentowanie jest równe stopie referencyjnej podawanej przez Komisję Europejską, powiększonej o jeden punkt procentowy. Na dzień dzisiejszy jest to 5,49% w skali roku. Nabycie na raty nieruchomości o przeznaczeniu innym niż rolnicze podlega oprocentowaniu w wysokości 7% w skali roku. Podstawowym warunkiem skorzystania z ratalnej formy płatności za nieruchomość rolną jest zobowiązanie się nabywcy do prowadzenia na nabytej nieruchomości działalności rolniczej przynajmniej przez okres spłaty rat. Trzeba pamiętać, że należność Agencji z tytułu rozłożenia spłaty na raty podlega zabezpieczeniu w postaci hipoteki na nabywanej nieruchomości. Wymagane jest także dodatkowe zabezpieczenie w formie zaproponowanej przez nabywcę, przy czym wysokość tego zabezpieczenia powinna pokrywać przynajmniej roczną płatność. Poza rozłożeniem przez ANR na raty ceny sprzedaży nieruchomości, istnieje możliwość sfinansowania zakupu kredytem bankowym o preferencyjnym oprocentowaniu, które wynika z dopłat Agencji Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa. Kredytowanie może obejmować nawet 90% wartości zakupu nieruchomości rolnych. Maksymalny okres spłaty takich kredytów wynosi, w zależności od linii kredytowej, od 8 do 20 lat. Kredytobiorca ma ponadto możliwość uzyskania karencji w spłacie kredytu. Warto wspomnieć także o przywileju, jaki przysługuje nabywcy nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków. W takim bowiem przypadku przysługuje 50%-owa obniżka ceny sprzedaży pod warunkiem poniesienia nakładów na obiekt zabytkowy co najmniej w wysokości udzielonej ulgi.

Podsumowanie

Reasumując należy zauważyć, że obecnie obserwujemy na rynku korzystny moment na nabycie nieruchomości rolnej od Skarbu Państwa. Wynika to nie tylko z wymienionych wyżej udogodnień w spłacie, ale także z utrzymującej się wciąż jeszcze względnej stagnacji cen gruntów rolnych w województwie lubuskim. Warto zatem zdecydować się na zakup państwowej ziemi zanim ta ponownie zacznie drożeć. Tym bardziej, że procedura zakupu nie jest dla nabywcy procesem skomplikowanym, a w pokonaniu ewentualnych trudności lub wyjaśnieniu wątpliwości pomogą z pewnością pracownicy Agencji Nieruchomości Rolnych.

Starszy specjalista SGZiNW

Dominik Wiśniewski

ANR OT w Gorzowie Wlkp.

Oddział Terenowy ANR w Gorzowie Wlkp. – obejmuje zasięgiem swojego działania obszar województwa lubuskiego. Jednostkami organizacyjnymi istniejącego od 1992 roku gorzowskiego oddziału Agencji są: Filia w Zielonej Górze oraz Gospodarstwa Nadzoru i Administrowania Zasobem w Lubsku (wraz z Biurem Terenowym w Grabiku), Ośnie Lubuskim (wraz z Biurem Terenowym w Lubinicku), Popęszycach (wraz z Biurem Terenowym w Sławie) oraz Strzelcach Krajeńskich (wraz z biurami terenowymi w Baczynie i Międzyrzeczu).