Ustawa ogranicza obrót ziemią

Nabywcy działek budowlanych mogą mieć problem. Wszystko z powodu nowej ustawy o ustroju rolnym. Nieprecyzyjne określenie, co jest nieruchomością rolną, sprawia, że zakup nawet kilkunastoarowej działki położonej w mieście może podlegać rygorom ustawy.

Od 16 lipca br. obowiązuje ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz.U. nr 64, poz. 592), zgodnie z którą nieruchomość rolną mogą nabyć osoby spełniające określone wymagania, m.in. posiadające formalne lub praktyczne kwalifikacje rolnicze i deklarujące samodzielne prowadzenie gospodarstwa. W razie niespełnienia tych wymogów państwo, korzystając z prawa pierwokupu lub wykupu, może nie dopuścić do transakcji.

Jeśli teren nie jest objęty planem zagospodarowania przestrzennego (a tak jest w większości gmin), do zakwalifikowania nieruchomości jako rolnej lub nierolnej wykorzystywane są dane z ewidencji gruntów. I tu pojawia się problem. Według Waldemara Mygi, prezesa Rady Izby Notarialnej we Wrocławiu, jeśli przedmiotem umowy będzie np. położona w mieście 6-arowa działka zabudowana domem mieszkalnym, w której jeden ar zakwalifikowany jest jako „rola”, to przy braku planu zagospodarowania przestrzennego Agencji Nieruchomości Rolnej będzie przysługiwało prawo pierwokupu lub wykupu.

Zaniechanie wprowadzenia jakiejkolwiek normy obszarowej dookreślającej nieruchomość rolną spowodowało, że także do typowych działek budowlanych, położonych na terenach, dla których nie ma planu zagospodarowania przestrzennego, stosuje się takie same zasady jak do nieruchomości położonych na terenach, na których prowadzi się produkcję rolną.

– Problem pojawia się również w sytuacji, gdy część nieruchomości przeznaczona jest, zgodnie z planem zagospodarowania, na cele rolne, a pozostała część na cele inne niż rolne. To określenie „inne niż rolne” nastręcza trudności interpretacyjnych – dodaje Maria Zarzycka, prezes Rady Izby Notarialnej w Krakowie.

Twórcy ustawy wykazali się brakiem znajomości materii, której ta ustawa dotyka, w tym sposobu oznaczania nieruchomości w ewidencji gruntów i budynków – tłumaczy Henryk Mizak, prezes Rady Izby Notarialnej w Gdańsku. Dochodzi więc do sytuacji, gdy nieruchomość położona w mieście, oznaczona w ewidencji jako rola, łąka czy pastwisko, podlega rygorom ustawy.

Absurdów jest więcej. Nawet gdy urzędnik uzna, że niczyj interes nie został naruszony, i nie zabroni sprzedaży działki, kupujący i tak skazany jest wcześniej na szereg formalności administracyjnych, podobnie jak rolnik nabywający kilkadziesiąt hektarów ziemi. Poza tym transakcji nie można sfinalizować od razu. Zgodnie z ustawą najpierw nabywca sporządza u notariusza umowę warunkową, która jest przesyłana do Agencji Nieruchomości Rolnej. Jeżeli urzędnicy Agencji nie zdecydują się skorzystać z prawa pierwokupu, nabywca może podpisać akt notarialny.

Notariusze wbrew swojemu przekonaniu i logice sporządzają warunkowe umowy sprzedaży działek budowlanych, składających się z kawałka „roli”, bowiem pominięcie tego trybu powoduje, że umowa sprzedaży jest z mocy prawa nieważna.
– Zarzuca się nam, że chętnie sporządzamy dwa akty notarialne, gdyż więcej zarabiamy – mówi W. Myga. Ale to nieprawda.

Zgodnie z przepisami, od warunkowej umowy sprzedaży (pierwszy akt notarialny) pobiera się pół taksy notarialnej i drugie pół taksy od umowy przeniesienia własności (drugi akt notarialny). Zdaniem Waldemara Mygi – ustawa miała umożliwić państwu przejmowanie gruntów rolnych i przekazywanie ich rolnikom w celu powiększenia istniejących gospodarstw rolnych. Ale osiągnęła zupełnie inny skutek.