Prawo budowlane

Po11 lipca br. wchodzą w życie przepisy ustawy nowelizującej prawo budowlane. Zmiany mają wspomagać kulejące budownictwo.

Dla dużych inwestorów szczególnie korzystną zmianą jest radykalne ograniczenie udziału osób trzecich w postępowaniu o wydanie pozwolenia na budowę. Ustawodawca całkowicie wyłączył z tego procesu organizacje społeczne, a także, w większości przypadków, sąsiadów. Ustawa wprowadza bowiem przepis szczególny wobec przepisów procedury administracyjnej, wskazując, że stroną postępowania jest inwestor oraz właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządcy tylko tych nieruchomości, które znajdują się na terenie wyznaczonym w otoczeniu obiektu budowlanego.

Jako obiekt budowlany ustawodawca definiuje obszar jego oddziaływania, na którym na mocy przepisów szczególnych, takich jak przepisy ochrony środowiska, wprowadzono ograniczenia w zagospodarowaniu. Nadto wstrzymanie budowy na wniosek skarżącego ostateczną decyzję w sprawie pozwolenia na budowę sąd administracyjny może uzależnić od złożenia kaucji na zabezpieczenie roszczeń inwestora z tego tytułu.

Decyzja w sprawie zobowiązania do złożenia kaucji oraz co do jej wysokości pozostaje jednak w wyłącznej gestii sądu. Ryzyko związane z zaskarżeniem decyzji przez osoby trzecie zostało całkowicie wyłączone w postępowaniu o przeniesienie pozwolenia na budowę oraz pozwolenia na użytkowanie, gdzie stronami mogą być tylko osoby, między którymi ma być dokonane przeniesienie decyzji, i odpowiednio inwestor w postępowaniu o wydanie pozwolenia na użytkowanie.

Ograniczenie udziału osób trzecich w procedurach wynikających z prawa budowlanego niewątpliwie przyspieszy uzyskiwanie stosownych decyzji przez wnioskodawców, może jednak doprowadzić do naruszania praw osób trzecich. Na etapie projektowania nie będzie obowiązku np. uwzględniania praw osób trzecich w zakresie ochrony przed pozbawieniem możliwości korzystania z wody, kanalizacji, energii elektrycznej i cieplnej oraz ze środków łączności czy też dopływu światła dziennego do pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi.

W skrajnym przypadku decyzje mogą zostać wydane wbrew woli właściciela działki, na której ma być prowadzona inwestycja, ponieważ właściciel, jeśli nie będzie inwestorem, nie będzie posiadać statusu strony. We wszystkich tych przypadkach osobom, których prawa zostaną naruszone, pozostają tylko środki przysługujące na podstawie przepisów prawa cywilnego.