Zamiana nieruchomości rolników na nieruchomości Skarbu Państwa

Stosownie do zmienionej ustawy z dnia 19 października 1991r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (art.24 ust. 1 pkt. 6) zamiana nieruchomości stanowi jedną z form gospodarowania Zasobem Własności Rolnej Skarbu Państwa.

Z dniem 15 kwietnia br. weszło w życie Rozporządzenie Ministra Skarbu Państwa z dnia 22 lutego 2000r. w sprawie warunków i trybu zamiany nieruchomości (Dz. U. Nr 22, poz.288), umożliwiające rolnikom, którzy nie mają możliwości dalszego racjonalnego gospodarowania na posiadanych nieruchomościach, dokonanie ich zamiany na nieruchomości Skarbu Państwa. Zamianą mogą być objęte wyłącznie nieruchomości wolne od wszelkich obciążeń, z wyjątkiem służebności gruntowych. Agencja Własności Rolnej Skarbu Państwa może dokonać zamiany nieruchomości z rolnikiem prowadzącym gospodarstwo rolne, jeżeli spełnia on warunki określone ww. rozporządzeniem. Pod pojęciem rolnik - rozumie się osobę podlegającą ubezpieczeniu emerytalno-rentowemu na podstawie przepisów o ubezpieczeniu społecznym rolników, a pod pojęciem gospodarstwo rolne - rozumie się gospodarstwo rolne, określone w przepisach o podatku rolnym, którego właścicielem lub współwłaścicielem jest wyłącznie rolnik.
Na podstawie §4 ust. 1 rozporządzenia Agencja może dokonać zamiany:

• jeżeli w jej wyniku ulegnie likwidacji gospodarstwo rolne stanowiące własność rolnika co najmniej przez 5 lat położone na terenie województw, w których średnia powierzchnia indywidualnego gospodarstwa rolnego jest mniejsza niż 5 ha, i zostanie utworzone przez tego rolnika gospodarstwo rolne na terenie innych województw oraz nastąpi odpowiednia zmiana stałego miejsca zamieszkania rolnika,
• na wniosek rolnika, jeżeli w jej wyniku zapobiegnie się zmniejszeniu powierzchni gospodarstwa rolnego w związku z przeznaczeniem nieruchomości wchodzących w skład tego gospodarstwa na cele publiczne w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. Nr 11, poz. 741 z późn. zm.) - art. 6.

Powierzchnia gospodarstwa rolnego utworzonego w wyniku zamiany, o której mowa w pkt. 1 ust. 1 §4 rozporządzenia, nie może być mniejsza niż średnia powierzchnia indywidualnego gospodarstwa rolnego w danym województwie i nie większa niż 10-krotność tej średniej, ustalanej według danych Głównego Urzędu Statystycznego (publikowanych w roczniku statystycznym), obowiązującej w dniu zawarcia umowy zamiany.
Do pięcioletniego okresu, o którym mowa w pkt. 1 ust. 1 §4 rozporządzenia zalicza się rolnikowi okres, w którym gospodarstwo rolne stanowiło własność:

• jego spadkodawcy lub
• osoby, która przekazała swoje gospodarstwo rolne rolnikowi w związku z nabyciem prawa do rolniczej emerytury lub renty (warunek ten uważa się za spełniony, jeżeli przed nabyciem prawa własności gospodarstwa rolnego rolnik pracował w tym gospodarstwie i podlegał z tego tytułu ubezpieczeniu emerytalno-rentowemu na podstawie przepisów o ubezpieczeniu społecznym rolników).

W przypadku likwidacji gospodarstwa rolnego przepisy rozporządzenia stwarzają rolnikom, likwidującym własne gospodarstwa na terenie województw, w których średnia wielkość gospodarstwa jest mniejsza niż 5 ha, możliwość otrzymania na terenie innych województw gruntów o powierzchni dziesięciokrotnie większej niż powierzchnia ich gruntów przekazanych na Skarb Państwa. Przez likwidację gospodarstwa rolnego należy rozumieć przeniesienie przez właściciela i jego małżonka, na Skarb Państwa, w drodze umowy zamiany, własności całego gospodarstwa bądź takiej jego części, że pozostawiona powierzchnia nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem rolnym, tj. nie przekroczy 1 ha lub 1 ha przeliczeniowego użytków rolnych(ustalonego na podstawie przepisów o podatku rolnym).

Wartość zamienianych nieruchomości ustala się według zasad określonych w art.30 ustawy z dnia 19 października 1991r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (Dz.U. z 1995r. Nr 57, poz. 299 z późn. zm.) z tym, że przy ustalaniu wartości nieruchomości stanowiącej własność rolnika objętej zamianą, w związku z przeznaczeniem na cele publiczne, nie uwzględnia się jej przeznaczenia na cele publiczne. Koszty ustalenia wartości zamienianych nieruchomości ponoszą ich właściciele Wartość hektara przeliczeniowego ustala się,dzieląc wartość gruntów rolnych podlegających zamianie przez liczbę hektarów przeliczeniowych.

Ekwiwalentność zamiany
Zamianę dokonaną na podstawie pkt. 1 ust. 1 §4 rozporządzenia uważa się za ekwiwalentną, jeżeli w zamian za przeniesienie własności 1 ha przeliczeniowego gruntu rolnego na Skarb Państwa Agencja przenosi 10 ha przeliczeniowych gruntu rolnego na własność rolnika. Natomiast zamianę dokonaną na podstawie pkt. 2 ust. 1 §4 rozporządzenia uważa się za ekwiwalentną, jeżeli wartość zamiennych nieruchomości jest równa. Różnica wartości zamienianych nieruchomości podlega dopłacie, do której uiszczenia obowiązani są odpowiednio rolnik albo Agencja. Przy ustalaniu wysokości dopłaty z tytułu różnicy wartości nieruchomości zamiennych zgodnie z §4 ust. 1 pkt. 1, bierze się pod uwagę wyłącznie wartość nadwyżki powierzchni tych nieruchomości wyrażonej w hektarach przeliczeniowych ponad powierzchnię uznaną za ekwiwalentną stosownie do §6 ust. 1 oraz wartość części składowych zamienianych nieruchomości.
Dopłatę na rzecz rolnika z tytułu różnicy wartości zamienianych nieruchomości Agencja uiszcza w terminie 14 dni od dnia zawarcia umowy dzierżawy.

Dopłata na rzecz Agencji z tytułu różnicy wartości zamienianych nieruchomości może być rozłożona na roczne lub półroczne raty, na okres nie przekraczający 15 lat od dnia zawarcia umowy. Wysokość oprocentowania niespłaconej należności z tytułu dopłaty ustala się według zasad obowiązujących przy sprzedaży nieruchomości rolnych Zasobu, które zostały określone w art. 31 ustawy z 19.10.1991r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa i rozporządzeniem Ministra Skarbu Państwa z dnia 8 grudnia 1999r. w sprawie wysokości oprocentowania odroczonej lub rozłożonej na raty należności z tytułu sprzedaży mienia z Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa, szczegółowych kryteriów niestosowania oprocentowania oraz ustalenia innych niż pieniądz mierników wartości należności pieniężnej (Dz. U Nr 102, poz. 1189).

W przypadku sprzedaży nieruchomości lub jej części otrzymanej w wyniku zamiany, na podstawie §4 ust. 1 pkt. 1, przed upływem 5 lat od dnia zawarcia umowy zamiany, rolnik jest zobowiązany do wpłaty na rzecz Agencji 9/10 ceny uzyskanej za każdy hektar przeliczeniowy. Wpłata ta nie może być niższa niż 9/10 wartości tej nieruchomości. Obowiązek ten nie obejmuje sprzedaży części nieruchomości objętej dopłatą.

Tryb dokonywania zamiany
Dla nieruchomości przeznaczonych do zamiany Agencja sporządza wykaz zawierający:

• oznaczenie i powierzchnię nieruchomości według danych z ewidencji gruntów,
• rodzaj użytków i ich klasy,
• oznaczenie księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości,
• opis budynków i innych składników majątkowych przeznaczonych do zamiany i ogłasza go w sposób zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości. Wykazy powinny być odrębne dla każdego z dwóch celów zamiany tj. dla gospodarstw ulegających likwidacji (§4 ust. 1 pkt. 1) i dla gospodarstw zmniejszanych (§4 ust.1 pkt. 2).

Po upływie 14 dni od dnia ogłoszenia wykazu, Agencja ogłasza w sposób zwyczajowo przyjęty w miejscowości, w której położona jest nieruchomość, o zamiarze zamiany tej nieruchomości. W przypadku zamiany w celu powiększeni gospodarstw przez rolników o zamiarze zamiany nieruchomości ogłasza się także w prasie obejmującej swym zasięgiem województwa, w których średnia powierzchnia indywidualnego gospodarstwa rolnego jest mniejsza niż 5 ha, oraz w siedzibach ośrodków doradztwa rolniczego obejmujących zasięgiem działania te województwa.

Ogłoszenie o zamiarze zamiany powinno zawierać informację o zamienianej nieruchomości, a także wymogi, jakie powinny spełniać oferty rolników, oraz miejsce i termin ich składania, nie krótszy niż 30 dni od dnia ogłoszenia, a także kryteria wyboru oferty.
Oferta rolnika powinna zawierać: imię, nazwisko i adres rolnika, oznaczenie i powierzchnię nieruchomości oferowanej do zamiany oraz rodzaj użytków i ich klasy, według danych z ewidencji gruntów, opis budynków i innych części składowych nieruchomości, proponowany termin oględzin oferowanej do zamiany nieruchomości. Do oferty rolnik powinien dołączyć: dokument potwierdzający prawo własności nieruchomości, a jeżeli jest dla niej założona księga wieczysta- odpis z księgi wieczystej, aktualny wypis z rejestru ewidencji gruntów i wyrys z mapy ewidencyjnej.

W razie złożenia jednej oferty o jej przyjęciu decyduje Agencja. W razie złożenia kilku ofert na te same nieruchomości, Agencja powołuje komisję w celu dokonania wyboru oferty, na podstawie kryteriów określonych w ogłoszeniu o zamiarze zamiany. W razie zamiany na podstawie §4 ust. 1 pkt. 2, Agencja zaprasza do udziału w komisji przedstawiciela podmiotu właściwego do pozyskiwania gruntów na realizację celów publicznych, a w pozostałych przypadkach - przedstawiciela gminy, ośrodka doradztwa rolniczego i izby rolniczej. Agencja zatwierdza kandydata wybranego przez komisję.

Przeniesienie własności nieruchomości objętych zamianą następuje w drodze cywilno-prawnych umów zamiany (aktów notarialnych) zawieranych w terminie ustalonym przez Agencję, który nie może być dłuższy niż 30 dni od dnia zatwierdzenia wyboru oferty. W umowie określa się termin przekazania nieruchomości. Z przekazania nieruchomości sporządza się protokół zdawczo-odbiorczy. W przypadku gdy rolnik bez uzasadnionej przyczyny nie stawił się w wyznaczonym terminie i miejscu zawarcia umowy, Agencja może odstąpić od zawarcia umowy zamiany nieruchomości.

Prezes Agencji uznając, że zamiana nieruchomości powinna być wykorzystywana przy realizacji programu osadnictwa rolniczego na gruntach Skarbu Państwa, zobowiązał dyrektorów oddziałów terenowych Agencji a w szczególności w Szczecinie, Gdańsku, Gorzowie Wielkopolskim, Olsztynie do dołożenia wszelkich starań dla tworzenia takich kompleksów gruntów, które mogłyby być przeznaczone do zagospodarowania w drodze zamiany (oczywiście mogą to być wyłącznie nieruchomości nie rozdysponowane w innej formie określonej w art. 24 ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa).

Oddziałami Agencji właściwymi w sprawach dokonywania zamiany są te oddziały, które przeznaczają grunty Zasobu do zagospodarowania w drodze zamiany. Koordynatorem tych prac w imieniu Agencji jest Zamiejscowy Zespół ds. Osadnictwa w Szczecinie.

Wacław Rukat