Ustawa rodzi oszustów

Więcej formalności, wyższe koszty i dłuższy czas transakcji - to na razie jedyne efekt obowiązywania nowej ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.

Skoro są utrudnienia, to ludzie szukają sposobów ominięcia komplikacji i pójścia drogą na skróty, nie zawsze w zgodzie z prawem. Ostrzegamy! Na niektórych sposobach oszukiwania można sporo stracić, nawet gdy przestępstwo nie wyjdzie na jaw.

Jeszcze zanim ustawa weszła w życie, już pomysłowi Polacy wymyślili, że na prawie Agencji Nieruchomości Rolnych do pierwokupu można zarobić. Jeśli ktoś ma kawałek niewiele wartej ziemi, to wystarczy, że dogada się z osobą, która nie spełnia ustawowych wymogów - na przykład mieszka na drugim końcu kraju i nie jest rolnikiem. W zawartej umowie warunkowej ustalą atrakcyjną cenę. Do akcji wkracza Agencja i korzysta z prawa pierwokupu. Sprzedający zamiast zarobić 50 tysięcy złotych, zarabia na przykład 100, a zyskiem dzieli się ze wspólnikiem. Czysty zysk z pieniędzy podatników!

Na szczęście sprawa nie jest taka prosta. Po pierwsze ANR może nie skorzystać z prawa pierwokupu, a wtedy wspólnicy nie mają nic, oprócz poniesionych kosztów. Po drugie, nawet gdy Agencja podejmie decyzje o kupnie ziemi, to sąd może wyznaczyć właściwą cenę i nici z zarobku.
Jeśli cena rażąco odbiega od rynkowej, mamy prawo zwrócić się do sądu o ustalenie jej wartości. A mamy świetne rozeznanie w cenach, więc nie damy się łatwo oszukać – ostrzega Waldemar Szymkiewicz, zastępca dyrektora wrocławskiego oddziału terenowego Agencji Nieruchomości Rolnych.

Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego nic nie kształtuje – uważa prezes Dolnośląskiej Izby Rolniczej Leszek Grala. – Sankcjonuje nie zawsze właściwy stan obecny 

Fałszywe meldowanie

Kolejnym pomysłem, który zresztą jest już praktykowany przy innych transakcjach z ziemią, to fałszywe meldunki. Ktoś chce kupić ziemię rolną i nie spełnia tylko jednego warunku: mieszka w odległej gminie, może ułatwić sobie życie i przemeldować się. Wtedy ANR nawet nie dowiaduje się o transakcji.

To jest słaby punkt – przyznaje Waldemar Szymkiewicz. – Sygnały o takim procederze docierały do nas podczas organizowania ograniczonych przetargów. Ustalaliśmy, że w przetargu mogą startować tylko mieszkańcy danej gminy, a wygrywał je ktoś, kto tydzień temu tam się zameldował. Jednak my nie mamy prawa kontrolować, czy meldunek nabywcy jest zgodny z jego rzeczywistym miejscem stałego pobytu. Od tego są urzędy meldunkowe. Tak więc jest to proceder nie do wykrycia, bo urzędy gminy nie weryfikują informacji o osobach meldujących się. ANR jest bezbronna.

Ostrożnie z zamianami

Spore wątpliwości co do ustawy mają także prawnicy. Na łamach "Rzeczpospolitej" dyskutowali, czy umowa zamiany na przykład ziemi na mieszkanie, jest warunkowa i Agencja może wykupić ziemię, czy też jest to umowa ostateczna i ANR nie może ingerować. W takich sytuacjach trzeba uważać. Jeśli dajemy komuś za ziemię mieszkanie warte 100 tys. zł, to Agencja może stwierdzić, że nie spełniamy wymogów ustawy i odkupić ją od nas. Jednak jeśli sąd ustali wartość tego gruntu na 50 tys. zł, to nie będziemy mieli ani mieszkania wartego 100 tys., ani ziemi. Pozostanie nam 50 tys., za które nie kupimi innej ziemi (nie spełniamy wymogów ustawy) ani mieszkania, bo mamy na nie za mało pieniędzy.
Można też stracić spadek: Agencja może wykupić od nas ziemię, którą odziedziczyliśmy, nawet gdy nie chcieliśmy jej sprzedawać.

Dłużej i drożej

Najgorsze jest to, że zapisy ustawy nie satysfakcjonują tych, dla których ustawa była tworzona - rolników. Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego nic nie kształtuje – uważa prezes Dolnośląskiej Izby Rolniczej Leszek Grala. – Sankcjonuje nie zawsze właściwy stan obecny, bo dzierżawcy mogą wykupywać ziemię, którą uprawiają, a nic nie zmienia na przyszłość. Nie porusza kwestii, jak po wejściu do Unii postępować z gospodarstwami, których właściciele będą się pozbywać w zamian za renty strukturalne. A właśnie tu kryją się zasoby ziemi, którymi można poprawiać strukturę gospodarstw. Intencje ustawodawcy były może dobre, ale nowe prawo nic dobrego nie wnosi.
Zdaniem Leszka Grali, błędem ustawy są też odgórne, ogólnopolskie regulacje. Z danych DIR wynika, że dolnośląscy rolnicy, posiadający kilka, kilkanaście hektarów, nie są zainteresowani powiększaniem gospodarstw, bo ich na to nie stać. Chętni są posiadacze 80, 100, czy 150 hektarów.
Oni kupili maszyny, którymi obrobią znacznie więcej ziemi, niż mają. Chcą więc mieć więcej, aby efektywnie wykorzystać sprzęt i mają pieniądze na kupno. Mam wątpliwości, czy należy im utrudniać powiększanie gospodarstw – mówi Grala. – Natomiast na ziemi kaliskiej kupować chcą gospodarze uprawiający 10 hektarów. Stąd wniosek, że ustrój rolny należy kształtować regionalnie, a nie centralnie.

Trzeba było się uczyć!

Kilka tygodni funkcjonowania ustawy pokazało, że dyskryminuje ona osoby słabo wykształcone. Weźmy za przykład dwóch mieszczuchów z Ząbkowic Śląskich. Obaj chcą sobie kupić na wsi domki letniskowe na terenie swojej gminy. Domki te stoją na skrawku ziemi rolnej. Jeden z ząbkowiczan ma wykształcenie wyższe. Jest magistrem filozofii. Kupuje on bez przeszkód, bez pytania o zgodę ANR, przez co szybciej załatwia formalności i zaoszczędza na opłatach notarialnych. Drugi jest tokarzem - skończył zawodówkę. On już podpada pod nową ustawę i musi czekać na zgodę Agencji i wydaje więcej na notariusza. Mało tego, filozof bez żadnych przeszkód może kupić nawet 300 hektarów w gminie Ząbkowice, lub sąsiednich i nic nikomu do tego. A obecnie nawet niektórzy rolnicy maja gorzej od filozofów, czy lekarzy. Gospodarz z wykształceniem podstawowym nieważne gdzie i ile ziemi chce kupić, zawsze musi mieć zgodę Agencji, a w dodatku zaświadczenie od wójta gminy, że od co najmniej pięciu lat trudni się rolnictwem.

Wszystkie te nonsensy biorą się z zapisu, że kwalifikacje rolnicze ma ta osoba, która uzyskała wykształcenie rolnicze co najmniej zasadnicze, lub jakiekolwiek wyższe, czy średnie. Jeśli ktoś tych kryteriów nie spełnia, to musi się wykazać co najmniej pięcioletnią praktyka w prowadzeniu gospodarstwa lub w pracy na nim. Z tego zapisu rodzi się kolejny sposób na oszustwa. Do stwierdzania, czy rolnik jest rolnikiem ustawa wyznaczyła wójtów. Wójtowie swoje opinie wystawiają na podstawie opinii sołtysa. tak więc wystarczy mieć znajomego sołtysa, aby mieć zaświadczenie, że od pięciu lat jest się prawdziwym rolnikiem. To jedne z wielu absurdów tej ustawy – podsumowuje Leszek Grala.
Jednak utrudnienia przy nabywaniu ziemi nie zniechęcają nabywców. Pośrednicy mówią, że wielu jest poirytowanych nowymi przepisami, ale nie wpłynęło to na liczbę ofert i zawieranych transakcji. Wielu sprzedających i kupujących jest zaskoczonych nowymi przepisami – przyznaje Jerzy Kwiatkowski z Wrocławskiej Giełdy Nieuchomości. Mimo utrudnień i wyższych kosztów nie rezygnują z transakcji.