Ewolucja systemu dzierżawy nieruchomości rolnych

Dzierżawa jest szczególnie dogodnym i łatwo dostępnym sposobem użytkowania nieruchomości rolnych Skarbu Państwa. W dotychczasowej działalności Agencji Własności Rolnej Skarbu Państwa jest to najszerzej stosowana forma zagospodarowania nieruchomości, głównie dlatego, że w przeciwieństwie do transakcji kupna nie wymaga angażowania tak znacznego kapitału. Poniżej przedstawiono analizę zmian w systemie dzierżaw, regulacje prawne dotyczące dzierżaw, a także analizę proponowanych kierunków zmian ewolucji systemu dzierżaw oraz ich omówienie.

Z pozostających w zasobie AWRSP ponad 3,1 mln ha, według stanu na 31 grudnia 2002 roku, przez dzierżawę zagospodarowano ponad 2,4 mln ha. Stanowi to 77% gruntów Zasobu. Jest to najszerzej stosowana forma zagospodarowania nieruchomości, głownie dlatego, że w przeciwieństwie do transakcji kupna nie wymaga angażowania tak znacznego kapitału. Należy zwrócić uwagę, że czynsz dzierżawny w umowach zawieranych z Agencją, płatny jest "z dołu", po upływie każdego półrocza roku kalendarzowego. 

Posiadany przez dzierżawcę kapitał może być przeznaczony na zakup innych, trwałych i obrotowych środków produkcji, a w przypadku większych zorganizowanych gospodarstw – na wykup majątku obrotowego i ruchomych środków trwałych związanych z tym gospodarstwem.

W strukturze wydzierżawionych gruntów dominują – pod względem liczby podpisanych umów – działki do 1 ha (około 48% umów) oraz nieruchomości o powierzchni od 1 do 10 ha (40% umów). W grupie obszarowej od 10 do 100 ha zwarto 9,3% umów, a na nieruchomości przekraczające 100 ha – jedynie 2,6% umów. Przeciętna powierzchnia dzierżawiona w grupie umów do 100 ha wyniosła 4,2 ha. Należy jednak zwrócić uwagę, że dzierżawiona nieruchomość powyżej 100 ha, choć mniej liczna, stanowi 74,5% powierzchni wszystkich wydzierżawionych gruntów, a przeciętny obszar przypadający na 1 zawartą umowę wynosi około 457 ha.

Dzierżawione grunty o powierzchni powyżej 100 ha, to najczęściej grunty zabudowane ośrodkiem gospodarczym, dzięki czemu mogą one funkcjonować jako samodzielne, nowo utworzone gospodarstwa. Jest to grupa gospodarstw o potencjalnie wysokich możliwościach rozwoju, pod warunkiem zapewnienia im niezbędnego kapitału, racjonalnego wykorzystania istniejących zasobów majątku, wysokich umiejętności w zarządzaniu, jak również stabilnego rynku rolnego.

Podobnie jak przy sprzedaży, dzierżawcami nieruchomości są zarówno osoby fizyczne jak i prawne. W analizowanym okresie 98,1% umów zawartych zostało z osobami fizycznymi na dzierżawę 58% powierzchni, przy czym ta grupa kontrahentów Agencji preferuje mniejsze nieruchomości. Osoby prawne (w tym spółki pracowników oraz jednoosobowe spółki Agencji) dzierżawią nieruchomości większe, zwłaszcza w przedziale obszarowym 100-500 ha (27% zawartych umów).

Mimo zagwarantowanych w umowach dzierżaw, zawieranych z AWRSP, warunków sprzyjających stabilizacji i ich funkcjonowaniu (umowy zawierane są na okresy 10-letnie lub dłuższe), część dzierżawionych gruntów powraca. Do najczęstszych powodów należą:

• wygaśnięcie umów, z uwagi na upływ terminu, na jaki zostały zawarte. Do końca 2002 roku wygasło ponad 71 tys. takich umów, obejmujących 336,1 tys. ha, co stanowi 7,6% gruntów wydzierżawionych w tym okresie,
• rozwiązanie umów. Do końca 2002 roku rozwiązano 49,5 tys. takich umów, obejmujących 1 145 tys. ha, co stanowi 25% gruntów wydzierżawionych w tym okresie,
• wyłączenie części gruntów i przeznaczenie ich do sprzedaży na rzecz dzierżawców lub na powiększenie innych gospodarstw, zwłaszcza indywidualnych.

Regulacje prawne dotyczące dzierżaw

Przepisy kodeksu cywilnego

Do czasu utworzenia AWRSP, umowy dzierżawy zawierane były jedynie na podstawie przepisów kodeksu cywilnego, które w sposób elastyczny regulują ich treść, zezwalają stronom na dużą dowolność. I tak:

• umowy dzierżawy mogą być zawierane ustnie lub pisemnie, na czas oznaczony lub nieoznaczony,
• czynsz dzierżawny może być wyrażony w pieniądzu; świadczeniach innego rodzaju (na przykład za utrzymanie); ułamkowej części pożytków.
• obowiązki dzierżawcy, pozostawione są do rozstrzygnięcia w umowie, z tym, że jeśli strony nie postanowią inaczej, dzierżawca zobowiązany jest w szczególności do: regulowania czynszu w wysokości i w sposób ustalony z wydzierżawiającym; wykonywania swego prawa zgodnie z wymogami prawidłowej gospodarki i nie może zmieniać przeznaczenia przedmiotu dzierżawy bez zgody wydzierżawiającego; dokonywania napraw niezbędnych do zachowania przedmiotu dzierżawy w stanie niepogorszonym; uzyskania zgody na poddzierżawę; płacenia czynszu "z dołu" w terminach zwyczajowo przyjętych, a w przypadku braku takiego zwyczaju – półrocznie "z dołu",
• podstawowe prawa dzierżawcy dotyczą: używania i pobierania pożytków rolnych z nieruchomości; prowadzenia według własnego uznania działalności gospodarczej, w oparciu o dzierżawiona nieruchomość; pierwokup dzierżawionej nieruchomości, w razie przeznaczenia jej do sprzedaży, jeżeli dzierżawa zawarta była na okres dłuższy niż trzy lata, lub faktycznie trwała co najmniej 10 lat; żądania obniżenia czynszu przypadającego za dany okres gospodarczy, jeśli wskutek działalności, za które dzierżawca odpowiedzialności nie ponosi i które nie dotyczą jego osoby, zwykły przychód z przedmiotu dzierżawy uległ znacznemu zmniejszeniu; przekazania dzierżawy swoim spadkobiercom,
• prawa wydzierżawiającego, co do zasady również powinny być określone między stronami z tym, że wydzierżawiającemu przysługuje prawo: pobierania czynszu; rozwiązania bez zachowania terminu wypowiedzenia umowy dzierżawy, jeśli dzierżawca nie wywiązuje się z zawartej umowy, z zastrzeżeniem, że jeśli powodem rozwiązania umowy ma być nieuregulowanie czynszu, to wydzierżawiający powinien uprzedzić dzierżawcę na 3 miesiące wcześniej; zastawu na rzeczach ruchomych (z tytułu zaległych zobowiązań dzierżawcy) znajdujących się w obrębie przedmiotu dzierżawy; żądania naprawienia szkody wyrządzonej przez dzierżawcę.
• obowiązki wydzierżawiającego. Podstawowym obowiązkiem wydzierżawiającego jest wydanie nieruchomości i pozostawienie jej w dyspozycji dzierżawcy, bez prawa ingerowania w prowadzoną przez niego działalność gospodarczą,
• umowa dzierżawy nieruchomości rolnej zawarta na czas nieoznaczony, jeśli strony nie postanowiły inaczej, może być wypowiedziana na jeden rok naprzód przed upływem roku dzierżawnego. 
• po rozwiązaniu umowy dzierżawy, strony powinny dokonać wzajemnych rozliczeń uwzględniających miedzy innymi stan nieruchomości i wartość poczynionych nieskonsumowanych przez dzierżawcę nakładów agrotechnicznych. 

Przepisy ustawy z 19.10.1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa i przepisy wykonawcze do tej ustawy*

Po utworzeniu Agencji Własności Rolnej Skarbu Państwa, zasady dotyczące wydzierżawiania nieruchomości rolnych Skarbu Państwa zostały w znacznym stopniu doprecyzowane:

• oddawanie w dzierżawę może następować jedynie na czas oznaczony. Zgodnie z zasadami stosowanymi w Agencji umowy zawierane są na piśmie, na okres dziesięciu lat, z możliwością ich przedłużenia na dalsze lata (maksymalnie do 30 lat),
• dzierżawcę nieruchomości rolnych Skarbu Państwa wyłania się w drodze przetargu ustnego (licytacyjnego). W przypadkach uzasadnionych względami gospodarczymi, to jest w przypadku zorganizowanej nieruchomości, na której zatrudniona jest określona liczba osób, Agencja może przeprowadzić przetarg pisemny (konkurs ofert). Przetarg organizuje i przeprowadza Agencja lub upoważniony przez nią podmiot.
• przetargi co do zasady są nieograniczone. Oznacza to, że każdy kto wpłaci wadium, a w przypadku przetargu pisemnego złoży również ofertę – może w nim uczestniczyć.
• w uzasadnionych przypadkach Agencja może zastrzec, że w przetargu mogą uczestniczyć wyłącznie: rolnicy podlegający obowiązkowemu ubezpieczeniu emerytalno-rentowemu na podstawie przepisów o ubezpieczeniu społecznym rolników, jeżeli mają miejsce zamieszkania i posiadają gospodarstwo rolne w gminie, na terenie której położona jest nieruchomość wystawiona do przetargu, oraz zamierzają powiększyć to gospodarstwo do powierzchni nie przekraczającej razem 100 ha przeliczeniowych w rozumieniu przepisów o podatku rolnym; pracownicy zlikwidowanych państwowych przedsiębiorstw gospodarki rolnej zamierzający utworzyć gospodarstwo rolne o powierzchni nie większej niż 100 ha przeliczeniowych w rozumieniu przepisów o podatku rolnym; spółki utworzone przez pracowników zlikwidowanych państwowych przedsiębiorstw gospodarki rolnej; osoby spełniające warunki do objęcia programem osadnictwa rolniczego; repatrianci w rozumieniu przepisów o obywatelstwie polskim przybyli do Rzeczpospolitej Polskiej nie wcześniej niż 6 lat przed dniem przetargu; rolnicy, którzy po dniu 31 grudnia 1991 roku sprzedali Skarbowi Państwa nieruchomości niezbędne na cele publiczne; członkowie rolniczych spółdzielni produkcyjnych postawionych w stan likwidacji lub upadłości zamierzający utworzyć własne gospodarstwo rolne o powierzchni nie większej niż 100 ha przeliczeniowych w rozumieniu przepisów o podatku rolnym.
• dzierżawcą zostaje osoba, która zgłosiła najwyższy czynsz (licytacja) lub zaproponowała najkorzystniejsze warunki dzierżawy (konkurs ofert).

W przypadku wydzierżawiania nieruchomości rolnych Skarbu Państwa obowiązkiem Agencji jest, podobnie jak innego wydzierżawiającego, oddanie nieruchomości i pozostawienie jej w dyspozycji dzierżawcy, bez prawa ingerencji w prowadzona przez niego działalność gospodarczą. Zawierane przez Agencję umowy dzierżawy nieruchomości rolnych Skarbu Państwa mają charakter standardowy i określają w sposób szczegółowy prawa i obowiązki stron, w zależności od charakteru dzierżawionej nieruchomości. Zawierają propozycje rozstrzygnięć określone w kodeksie cywilnym, z tym, że w myśl wymienionej ustawy:

• w przypadku odłogowania gruntów, co najmniej przez okres 1 roku przed dniem zawarcia umowy, istnieje możliwość zwolnienia z czynszu dzierżawnego od użytków rolnych przez okres 3 lat,
• Agencja może zwolnić z opłat czynszowych na okres nie dłuższy niż 5 lat, w przypadkach uzasadnionych stanem przedmiotu dzierżawy lub realizacji inwestycji tworzącej nowe miejsca pracy,
• dzierżawcy przysługuje prawo pierwszeństwa nabycia po cenie ustalonej przez rzeczoznawcę, jeśli dzierżawa trwała faktycznie przez okres co najmniej 3 lat,
• dzierżawca może wystąpić o wydłużenie umowy dzierżawy na dalszy okres na nowych warunkach, ustalonych z Agencją, bez stosowania przetargu.

Mając na uwadze, że jak już wcześniej zaznaczono, Agencja zawiera umowy jedynie na czas określony oraz ściślej i szerzej określa prawa i obowiązki dzierżawcy, nieco inaczej przedstawiają się zasady związane z rozwiązywaniem umów dzierżawy. W przypadku naruszenia przez dzierżawcę podstawowych obowiązków, enumeratywnie wymienionych w umowie, Agencji przysługuje prawo jej rozwiązania przed upływem okresu na jaki została ona zawarta. W razie stwierdzenia, w trakcie prowadzonych lustracji w ramach sprawowanego nadzoru właścicielskiego, że dzierżawca narusza postanowienia umowy w zakresie obowiązku prowadzenia racjonalnej gospodarki na przedmiocie dzierżawy, Agencja wzywa go do ich usunięcia w określonym terminie pod rygorem rozwiązania umowy ze skutkiem natychmiastowym.

Rozwiązywanie umów dzierżawy z powodów zaległości wobec Agencji lub innych podmiotów, również nie następuje automatycznie. Przed podjęciem decyzji w tym zakresie, Agencja ustala przyczyny takiego stanu rzeczy. Jeżeli wina leży bezwzględnie po stronie dzierżawcy (np. nieudolne zarządzanie, celowe działania prowadzące do obniżenia wartości przedmiotu dzierżawy) – umowa zostaje możliwie szybko rozwiązana. Natomiast jeśli problemy dzierżawcy wynikają z przyczyn od niego niezależnych (np. zbytnie obciążenie gruntami lub budynkami przedmiotu dzierżawy, załamanie się rynku, niesolidność kontrahentów) – ustala się czy korzystniejsze dla Agencji jest rozwiązanie umowy, czy też dalsze jej kontynuowanie, po ponownym przeanalizowaniu przydatności majątku wchodzącego w skład przedmiotu dzierżawy, lub ewentualnej restrukturyzacji zadłużenia. Istnieje też możliwość wyrażenia zgody przez Agencję na przeniesienie praw i obowiązków wynikających z umowy dzierżawy na osobę trzecią, między innymi pod warunkiem, że cesjonariusz ureguluje zobowiązania dotychczasowego dzierżawcy, nie tylko wobec Agencji, ale również innych podmiotów, zwłaszcza gminy. 

Należy również zwrócić uwagę, że w przypadku nie regulowania przez dzierżawcę podatku rolnego, podstawę ewentualnej decyzji w tym zakresie stanowi odpowiednia informacja przekazana przez burmistrza, (wójta) gminy. W praktyce jednak, rozwiązanie umów dzierżawy, wyłącznie z uwagi na zaległości podatkowe, odbywa się sporadycznie. W uzasadnionych przypadkach, zaległości podatkowe są umarzane przez gminy w całości lub części, na podstawie ordynacji podatkowej. W przypadku braku uzasadnienia umorzenia, prowadzone jest postępowanie egzekucyjne na wniosek gminy, obejmujące przeważnie określoną część produkcji w toku na dzierżawionych nieruchomościach. 

W celu zabezpieczenia należności z tytułu czynszu dzierżawnego, Agencja oczekuje od dzierżawców złożenia przy zawieraniu umów dzierżawy odpowiednich zabezpieczeń. Najczęściej dzierżawcy proponują weksle poręczone, przewłaszczenie nieruchomości, blokadę na rachunku bankowym lub hipotekę na własnych nieruchomościach. Dla uproszczenia trybu dochodzenia należności oraz przejęcia nieruchomości po rozwiązaniu umowy dzierżawy, dzierżawca składa oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji w powyższym zakresie.

Proponowane kierunki ewolucji systemu dzierżaw

Od dłuższego czasu prowadzone są rozważania na temat istniejącego systemu dzierżaw. Zgłaszane są opinie, głównie przez dzierżawców i ich organizacje społeczno-zawodowe, z których wynika, że system prawny dotyczący dzierżaw określony w kodeksie cywilnym, jest zbyt ogólny i nie precyzuje w sposób jednoznaczny istotnych zagadnień, powodując, że dzierżawca obciążony jest przez właściciela nieruchomości nadmierna ilością obowiązków. Postulowane jest między innymi aby:

1. Umowy dzierżawy zawierane były minimum na kilkuletnie okresy. Obecnie kodeks cywilny nie reguluje tych spraw.
2. Koszty utrzymania przedmiotu dzierżawy (remonty) obciążały wydzierżawiającego. Obecne prawo dopuszcza dowolność w tym zakresie, tzn. że strony mogą ustalić kto i w jakim zakresie powinien utrzymywać przedmiot dzierżawy. 
3. Przedmiotem dzierżawy był również (w miarę potrzeb) inwentarz żywy oraz żeby wydzierżawiający uzupełniał jego ubytki. Obecne przepisy prawa regulują w zasadzie tylko sprawy dotyczące dzierżawy nieruchomości, mimo, że nie wykluczają możliwości dzierżawienia rzeczy.
4. Część nakładów, zaplanowanych przez dzierżawcę, ponosił wydzierżawiający. Taka możliwość dopuszczana jest przez prawo.
5. Wprowadzony został zakaz zbywania (sprzedaży) przez właściciela, na rzecz osób trzecich dzierżawionych nieruchomości. Obecne przepisy nie przewidują takiej możliwości. 
6. Jedynie dzierżawca miał prawo nabywania dzierżawionej nieruchomości oraz aby w przypadku takiej sprzedaży na poczet ceny, zaliczony był dotychczas zapłacony czynsz. Obecne uregulowania dotyczą prawa pierwokupu i prawa pierwszeństwa nabycia, o czym była mowa wcześniej. 

Obok powyższych propozycji, które zawierać miałaby odrębna ustawa o dzierżawie, na uwagę zasługuje szereg innych zgłaszanych kwestii leżących w interesie obu stron umowy dzierżawy. Do takich spraw należałoby zaliczyć wprowadzenie w stosunku do wszystkich umów (a nie tylko do zawieranych z Agencją) możliwości:

• przedłużania umowy na dalsze okresy oznaczone, 
• określania sposobu przekazywania nieruchomości i opisywania jej stanu,
• przekazywania dzierżawionej nieruchomości następcy,
• ponoszenia nakładów inwestycyjnych na określonych przez dzierżawców, lub właścicieli zasadach. 

Ocena proponowanych kierunków ewolucji systemu dzierżaw

Rozważając przyszłość dzierżaw i potrzebę zmian prawnych w systemie ich funkcjonowania należy mieć na uwadze, co wynika z informacji przedstawionych w pierwszej części materiału, że coraz większa część gruntów rolnych, stanowić będzie własność prywatną. Natomiast powierzchnia nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa będzie malała. Dlatego tez nowe rozwiązania systemowe powinny być tak konstruowane, aby w przyszłości strony umowy dzierżawy (tj. właściciel nieruchomości rolnej oraz jej użytkownik), dostrzegały wymierne korzyści ekonomiczne wynikające z tej umowy. Niewątpliwie, analizując powyższe zagadnienie, trudno byłoby przedstawić argument przeciwko zwolennikom poglądów, że:

• prawo własności nadrzędne jest nad prawem wynikającym ze zobowiązania (np. z prawem dzierżawcy do korzystania z nieruchomości na podstawie umowy dzierżawy),
• prawo do swobodnego kształtowania umów, oczywiście z uwzględnieniem zasad współżycia społecznego orz ustalonych zwyczajów, powinno być ograniczone jedynie w szczególnie uzasadnionych przypadkach, powszechnie akceptowanych.  

Oznacza to, że próby prawnego kształtowania umów dzierżawy powinny być wyważone i nie stwarzające większych przywilejów jednej ze stron, ponieważ spotkałoby się to z dezaprobatą drugiej strony.

W jakim zakresie mogą i powinny być prowadzone zmiany? Odpowiedź na to pytanie jest trudna i w znacznej mierze uzależniona od uwarunkowań przyszłych i niepewnych. Niemniej jednak kilka zagadnień może być tematem przemyśleń i ewentualnych rozstrzygnięć kierunkowych.

Czy umowy dzierżawy powinny być zawierane na piśmie i w odpowiedni sposób rejestrowane?

Z analizy przemian zachodzących w rolnictwie wynika, że wzrasta interwencjonizm państwowy w zakresie kształtowania stosunków społeczno-gospodarczych w tym sektorze. Po wejściu Polski do Unii Europejskiej nieunikniony wydaje się dalszy wzrost tego interwencjonizmu. Dlatego też instytucje kształtujące politykę rolną powinny posiadać odpowiednie dane na temat faktycznie funkcjonujących gospodarstw rolnych, nie tylko stanowiących własność, lecz także dzierżawiących grunty. Należy też zwrócić uwagę, że w "państwie prawa" duże znaczenie przy rozstrzyganiu ewentualnych sporów mają dokumenty świadczące o zakresie zaciągniętych zobowiązań. Na postawione pytanie należy więc odpowiedzieć twierdząco, gdyż w przeciwnym wypadku państwo nie miałoby możliwości skutecznego realizowania swojej polityki w odniesieniu do gospodarstw funkcjonujących w oparciu o dzierżawy. Należy jednocześnie mieć na uwadze tradycję sąsiedzkich dzierżaw, jaka istnieje na polskiej wsi. Dlatego opowiedzenie się za zawieraniem pisemnych umów dzierżawy oraz za potrzebą rejestrowania tych umów, nie wyklucza możliwości istnienia także umów tradycyjnych, które nie musiałyby podlegać rejestrowaniu.

Czy umowy dzierżawy nieruchomości rolnych powinny być zawierane na czas oznaczony? Jeśli tak, to na jaki okres?

Specyfika produkcji rolnej skłania do twierdzenia, że umowy powinny być zawierane na określony czas. Mając na uwadze konieczność zapewnienia dzierżawcy stabilizacji gospodarowania – czas trwania umowy powinien obejmować co najmniej jeden cykl produkcyjny, a w przypadku realizacji inwestycji przez dzierżawcę, co najmniej na okres zwrotu tej inwestycji. Rozwiązanie takie niewątpliwie narusza częściowo uprawnienia właścicielskie. Jednak rekompensatą tego powinien być czynsz dzierżawny.

Co powinno być przedmiotem dzierżawy – gospodarstwo rolne, czy nieruchomości służące do produkcji rolnej?

Niewątpliwie odpowiedź powinna brzmieć, że tylko nieruchomości rolne, to jest grunty oraz budynki, budowle i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne nasadzenia wieloletnie. Przedmiotem dzierżawy nie powinno być gospodarstwo w rozumieniu jako "przedsiębiorstwo", tj. zespół składników materialnych i niematerialnych, przeznaczonych do realizacji przez pracowników w nim zatrudnionych określonych zadań gospodarczych. Dzierżawa taka wprowadziłaby chaos prawny. Dla prowadzenia przedsiębiorstwa przez podmiot zewnętrzny, zarezerwowana jest forma umowy menedżerskiej, zlecenia, czy na krótki okres – umowy o dzieło.

Jaki powinien być poziom czynszu dzierżawnego oraz sposób jego zapłaty?

Dotychczasowe rozstrzygnięcia w tym zakresie wydają się optymalne. Każda próba określenia prawem wysokości czynszu, prowadziłaby do preferowania jednej ze stron, co byłoby nieracjonalne. Przesądzanie przez ustawodawcę czy czynsz płatny miałby być "z góry" czy z "z dołu" – nie znajduje uzasadnienia. Sprawę tę powinny rozstrzygnąć strony mając na uwadze między innymi możliwości finansowe dzierżawcy (w przypadku płatności "z góry") oraz rodzaj i wielkość zabezpieczenia z tytułu należnego czynszu w przypadku płatności "z dołu". Odrębnym tematem, lecz mieszczącym się w tym pytaniu, jest sprawa obniżania czynszu, jeśli pożytki osiągnięte przez dzierżawcę były (bez jego winy) zdecydowanie niższe od planowanych. Istniejące rozstrzygnięcia prawne w tym zakresie, przedstawione wcześniej nie są wystarczające i wymagają doprecyzowania. Wydaje się, że należałoby się również zastanowić, czy w każdym przypadku uprawnienie takie mogłoby przysługiwać dzierżawcy, czy tylko na przykład w przypadku umów zawieranych na stosunkowo krótki okres czasu, np. do pięciu lat. W dłuższym czasie należy przyjąć, że straty powstałe w danym roku rekompensowane będą pożytkami w latach następnych.

Kto powinien ponosić nakłady na utrzymanie przedmiotu dzierżawy?

Odpowiedź na to pytanie łączy się z odpowiedzią na pytanie poprzednie. Oczywiste jest, że jeśli strony mogą kształtować poziom czynszu – to powinny również rozstrzygać, kto utrzymuje przedmiot dzierżawy. Niewątpliwie rozwiązanie, iż dzierżawca ponosi koszty utrzymania przedmiotu dzierżawy jest lepsze. Dyscyplinuje bowiem dzierżawcę i pozwala uzgodnić czynsz na minimalnym poziomie satysfakcjonującym strony. W przeciwnym razie czynsz musiałby być powiększony o przewidywane (i określone w umowie) koszty związane, co najmniej z potrzebą utrzymania gruntów w odpowiedniej kulturze oraz wykonywania remontów i konserwacji obiektów budowlanych. Jednak, przyjmując powyższą propozycję należałoby doprecyzować w systemie prawa pojęcie "nakłady na utrzymanie przedmiotu dzierżawy w stanie niepogorszonym". Jak wykazuje polityka Agencji, brak tego uregulowania stwarza wiele problemów.

Jaki powinien być zakres "korzystania przez dzierżawcę z nieruchomości"?

Najrozsądniejsza wydawałaby się odpowiedź, iż w takim zakresie, w jakim korzystałby z tej nieruchomości właściciel. Nie byłoby to jednak zgodne z tezą, że prawa właściciela są nadrzędne nad prawami wynikającymi ze zobowiązań. Dlatego też prawo korzystania przez dzierżawcę z nieruchomości nie powinno obejmować możliwości dokonywania, bez zgody właściciela, trwałych zmian, mających wpływ na wartość nieruchomości po rozwiązaniu umowy dzierżawy z upływem czasu, na jaki została zawarta.

W jakich przypadkach umowa mogłaby być rozwiązana przez jedną ze stron?

Katalog enumeratywnie wymienionych wypadków powinna określić ustawa. Jest to w interesie wydzierżawiającego, jak i dzierżawcy. Katalog ten nie powinien jednak preferować żadnej ze stron. Wykorzystanie tego katalogu do realizacji celów społeczno-gospodarczych w rolnictwie poprzez ograniczenie prawa własności, byłoby zgubne dla rozwoju systemu dzierżaw. 

Jakie powinny być skutki rozwiązania umowy przez jedną ze stron, przed okresem na jaki była zawarta?

Sprawy te nie są obecnie w sposób dostateczny uregulowane. Przyjmuje się, na zasadach ogólnych, że całokształt spraw związanych z umowami dzierżawy podlega kontroli sądowej. Taki tryb postępowania prowadzi często do wyłączania z produkcji na pewien czas spornej nieruchomości. Powoduje to degradację gleb i dewastację obiektów budowlanych. Należałoby rozstrzygnąć, iż wydanie nieruchomości nie może być przedmiotem sporu. Sąd natomiast mógłby ustalać skutki rozwiązania umowy i określać odpowiedzialność za tego typu decyzje. 

Powyższe poglądy przedstawione zostały na podstawie założeń przedstawionych we wstępie tej części opracowania oraz w oparciu o istniejący generalny system prawa, a także tradycje panujące na polskiej wsi. Dlatego też nie można ich traktować jako poglądów uniwersalnych, możliwych do zastosowania wszędzie i w każdym czasie.

* Ustawę z 19.10.1991 r. zmienia ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego z 11.04.2003 r. (na jej podstawi AWRSP od lipca br. przemianowana zostanie na Agencję Nieruchomości Rolnych)

Joanna Niewińska

Agencja Własności Rolnej Skarbu Państwa
tel. (022) 635-80-09 wew. 515