Dzierżawa nieruchomości rolnych Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa

Dzierżawa nieruchomości rolnych Zasobu jest dominującą formą udostępniania gruntów (patrz ramka). Informacje o aktualnej ofercie oraz o adresach i numerach telefonów oddziałów terenowych Agencji dostępne są na stronie internetowej www.anr.gov.pl.

    Podstawowym aktem prawnym normującym wydzierżawianie nieruchomości Zasobu jest ustawa z dnia 19.10.1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (tekst jednolity Dz. U. z 2007 r. Nr 231, poz. 1700) oraz rozporządzenie Ministra Skarbu Państwa z 01.08.2003 r. w sprawie szczegółowego trybu przeprowadzania przetargów na dzierżawę nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa (Dz. U. Nr 140, poz. 1351).

    Warunki dzierżawy ustalane są na podstawie przetargu. Zawierane umowy mają charakter standardowy i określają w sposób szczegółowy prawa i obowiązki stron, w zależności od charakteru dzierżawionej nieruchomości. Jednocześnie zawierają postanowienia zabezpieczające możliwość realizacji przez Agencję zadań wynikających z polityki państwa, w szczególności takich jak:
–    poprawa struktury obszarowej gospodarstw rodzinnych (możliwość wyłączenia z przedmiotu dzierżawy części nieruchomości i przeznaczenia jej do sprzedaży lub dzierżawy dla rolników zamierzających powiększyć swoje gospodarstwa),
–    zabezpieczenie majątku Skarbu Państwa (zobowiązanie dzierżawcy do utrzymania przedmiotu dzierżawy w stanie niepogorszonym),
–    reprywatyzacja (nie oferowanie do sprzedaży na rzecz dzierżawcy nieruchomości, do których zgłoszone zostały roszczenia byłych właścicieli lub ich spadkobierców),
–    zabezpieczenie wpływów finansowych (utrzymanie czynszu na poziomie rynkowym, również w umowach zawartych w początkowym okresie działania Agencji).

Zawieranie umów dzierżawy na dłuższe okresy i zasady ich przedłużania
    Zgodnie z zasadami obowiązujących w Agencji, w celu zapewnienia dzierżawcom pewności i stabilności funkcjonowania, umowy dzierżawy zawierane są na okresy 10-letnie. W wypadkach uzasadnionych względami gospodarczymi, np. cyklem produkcyjnym lub inwestycyjnym, umowy dzierżawy mogą być zawierane na okresy dłuższe, jednak nie dłużej niż 30 lat.
    Maksymalny okres dzierżawy zawartej na czas oznaczony, w myśl Kodeksu cywilnego wynosi bowiem 30 lat. Jest to zbyt krótki okres w świetle możliwości przekazywania umów dzierżawy następcom rolnika. Ponadto w związku z wstąpieniem Polski do Unii Europejskiej dzierżawcy ponoszą znaczne nakłady inwestycyjne w celu dostosowania dzierżawionych nieruchomości do wymogów prawa wspólnotowego. Okres zwrotu takich nakładów nierzadko jest dłuższy niż 30 lat. Rozwiązanie tego problemu wymaga zmiany przepisów prawa.
Jeżeli umowa zawarta jest na okres krótszy niż 30 lat, dzierżawcy przysługuje prawo ubiegania się o jej przedłużenie w trybie bezprzetargowym. Podstawowymi warunkami przedłużenia umowy są:

• wywiązywanie się dzierżawcy ze zobowiązań wynikających z umowy dzierżawy (w tym prowadzenia przez dzierżawcę racjonalnej gospodarki rolnej na wydzierżawionej nieruchomości),
• wywiązywanie się dzierżawcy ze zobowiązań finansowych zarówno wobec Agencji, jak i innych zobowiązań publiczno-prawnych. W szczególności w momencie przedłużania umowy dzierżawy dzierżawca winien mieć uregulowane wymagalne zobowiązania wobec Agencji z tytułu wszystkich zawartych umów,
• wiarygodność finansowa dzierżawcy.

Dzierżawca, najpóźniej na trzy miesiące przed zakończeniem umowy dzierżawy powinien złożyć Agencji oświadczenie o zamiarze dalszego jej kontynuowania, na nowych warunkach uzgodnionych z Agencją. Jednak czynsz nie może być niższy niż dotychczasowy (art. 39 ust. 2 pkt 1 ustawy). Jeśli więc dzierżawca zamierza podejmować działania inwestycyjne, których okres amortyzacji przekracza okres na jaki została zawarta umowa albo chce korzystać z dopłat i funduszy unijnych powinien wystąpić ze stosownym wnioskiem o jej przedłużenie, nawet kilka lat przed upływem terminu, do którego została zawarta umowa.

Wyłączenia gruntów z przedmiotu umowy
    Obowiązek realizacji polityki państwa w zakresie poprawy struktury obszarowej gospodarstw rodzinnych powoduje, że Agencja, co do zasady, zastrzega możliwość wyłączania z dzierżawionych większych obszarowo nieruchomości (przekraczających obszar gospodarstwa rodzinnego), do 20% powierzchni gruntów rolnych pierwotnej umowy. Jedynie w szczególnych przypadkach, przy wydłużaniu umów dzierżawy, Agencja dąży do wyłączenia większej ilości gruntów. Dotyczy to sytuacji, w których przedmiotem przetargu była w przeszłości zorganizowana duża obszarowo nieruchomość z bazą budynkową dostosowaną do wielkotowarowej produkcji zwierzęcej, stanowiąca wówczas zakład pracy dla określonej liczby pracowników. W trakcie zaś trwania umowy, dzierżawca zaprzestał prowadzenia produkcji zwierzęcej i zwolnił wszystkich lub znaczną część pracowników, zatrudnionych na podstawie umowy o pracę.
    Rozwój obszarów wiejskich i wzrost aktywności gospodarczej tych terenów spowodowały, że część gruntów utraciła charakter rolny. Pojawia się wówczas możliwość wykorzystania ich na rozwój działalności pozarolniczej np. poprzez utworzenie bądź poszerzenie istniejących specjalnych stref ekonomicznych, budowę elektrowni wiatrowych, centrów usługowo-handlowych zlokalizowanych przy zjazdach z autostrad itp. Przeprowadzenie przez samorządy procedury planistycznej związanej z umieszczeniem w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego funkcji nierolniczej określonego terenu, powoduje że grunty te – na podstawie zapisów w umowach – mogą być wyłączone z umowy dzierżawy i przeznaczone do odrębnego zagospodarowania na cele określone w planie zagospodarowania przestrzennego.

Ustalanie czynszu dzierżawnego przy wydłużaniu umów dzierżawy oraz po upływie każdych 10 lat trwania umowy
Czynsz dzierżawny na określoną nieruchomość, co do zasady, ustalany jest w drodze przetargu. Wyjątek stanowi art. 39 ust. 2 pkt 1 ustawy. Zgodnie z tym przepisem, „przetargu nie stosuje się, jeżeli dotychczasowy dzierżawca złożył Agencji oświadczenie o zamiarze dalszego dzierżawienia nieruchomości na nowych warunkach uzgodnionych z Agencją, z tym że czynsz nie może być niższy niż dotychczasowy.” Stąd też, przy ustalaniu nowych warunków dalszej dzierżawy, porównywana jest wysokość dotychczasowego czynszu z takim, jaki najprawdopodobniej Agencja uzyskałaby wydzierżawiając tę nieruchomość w wyniku przetargu, gdyby umowa nie była przedłużona.
W celu ujednolicenia zasad ustalania wysokości czynszu dla wydzierżawionych nieruchomości, w lipcu 2006 r. opracowane zostały wytyczne, zgodnie z którymi, na podstawie bazy zawierającej wysokość czynszów uzyskiwanych na przetargach w poprzednim roku, odrębnie dla każdego powiatu znajdującego się w obszarze działania Oddziału, obliczany jest współczynnik przewyższenia (po odrzuceniu wartości skrajnych i niereprezentatywnych). Współczynnik ten określa o ile procent czynsz dzierżawny uzyskiwany na przetargach (w poprzednim roku) był wyższy od czynszu wywoławczego.
Wprowadzenie do umów dzierżawy zapisu w zakresie możliwości podwyższenia przez Agencję wysokości czynszu dzierżawnego, nie więcej jednak niż o 25%, po upływie 10 lat trwania dzierżawy, wynika z faktu, że przy zawieraniu długoterminowych umów dzierżawy na okres do 30 lat, nie jest możliwe określenie, na jakim poziomie kształtować się będą w przyszłości, proponowane przez oferentów, czynsze dzierżawne dla podobnych nieruchomości.
Należy też podkreślić, że przy podwyższaniu czynszu dzierżawnego po upływie każdych 10-ciu lat analizowane są aktualne czynsze tak, jak przy wydłużaniu umowy, z tym że podwyżka czynszu nie może przekroczyć 25% dotychczasowego czynszu dzierżawnego. Jeżeli czynsz ten ustalony był w przeszłości w wysokości równej lub wyższej od aktualnie uzyskiwanego – pozostaje on na dotychczasowym poziomie przez kolejnych 10 lat.
Czynsz za budynki i budowle, podobnie jak czynsz za grunty, nie może być niższy od dotychczasowego. Ze względu na to, że znalezienie do porównań podobnych, wydzierżawionych obiektów jest mało prawdopodobne, albo liczba ich byłaby zbyt mała – czynsz do porównań określany jest tak, jak czynsz wywoławczy do przetargu, tj. 1,8 % wartości księgowej netto, przy czym wartość księgową netto ustala się na ostatni dzień miesiąca, poprzedzającego podpisanie protokołu z ustaleń nowych warunków dzierżawy, nie mniej jednak niż 0,6% wartości początkowej. W zdecydowanej większości wypadków czynsz od budynków i budowli pozostaje na tym samym poziomie.

Miernik naliczania czynszu
Czynsz dzierżawny może być ustalony jako suma pieniężna albo jako równowartość pieniężna odpowiedniej ilości pszenicy (art. 39a ust. 2 ustawy). Czynsz ustalony w sumie pieniężnej podlega waloryzacji przy zastosowaniu wskaźników zmian cen skupu podstawowych produktów rolnych. Natomiast czynsz wyrażony jako równowartość decyton pszenicy ustala się na podstawie średniej krajowej ceny skupu pszenicy. W większości umów dzierżawy czynsz wyrażony jest w pszenicy. Na rzeczywistą wysokość należności z tytułu czynszu ma wpływ cena pszenicy ogłaszana przez GUS. Cena ta w okresie 1993-2007 podlegała znacznym wahaniom.
Zmiana podstawy ustalania czynszu na instrument bardziej stabilny wymaga dokonania zmian ustawowych.

Wykup dzierżawionych nieruchomości, a uprawnienia byłych właścicieli
Zgłoszone zastrzeżenia reprywatyzacyjne do nieruchomości wchodzących w skład Zasobu, przy jednoczesnym braku ustawowego rozstrzygnięcia kwestii reprywatyzacyjnej, są poważną przeszkodą w sprzedaży tej części gruntów Zasobu, również na rzecz dzierżawców. Agencję obowiązuje bowiem, ustanowiony przez Premiera w 1997 roku, zakaz zbywania nieruchomości objętych roszczeniami, do czasu wejścia w życie stosownych przepisów dotyczących reprywatyzacji. Dyspozycja ta, mimo kilkakrotnych wystąpień Agencji o jej zmianę, obowiązuje do chwili obecnej. Agencja nie przeznacza więc do sprzedaży nieruchomości, do których byli właściciele (lub ich spadkobiercy) zgłosili zastrzeżenia reprywatyzacyjne, chyba że:
1)złożą oni notarialne oświadczenia, iż nie będą ubiegać się o zwrot nieruchomości w naturze – sytuacje takie występują jednak niezmiernie rzadko, lub
2)sprzedaż nastąpić ma na ich rzecz ­– zgodnie z art. 29, ust. 1, pkt. 1 ustawy byłym właścicielom (lub ich spadkobiercom) przysługuje pierwszeństwo w nabyciu zbywanej nieruchomości Zasobu. Zdecydowana większość osób uprawnionych nie zamierza (lub nie jest w stanie) skorzystać z tego uprawnienia i oczekuje na rozstrzygnięcia w postaci ustawy reprywatyzacyjnej.
W sytuacji więc, gdy zwrot majątku w naturze jest mało prawdopodobny, zdaniem Agencji brak jest uzasadnienia do dalszego utrzymywania tak daleko idącego ograniczenia trwałego rozdysponowania około 500 tys. ha gruntów Zasobu, jakim jest zakaz sprzedaży gruntów objętych roszczeniami. Warto zaznaczyć, że aktualnie projekt ustawy reprywatyzacyjnej jest przedmiotem prac w Sejmie RP.

Problemy z przejmowaniem nieruchomości od byłych dzierżawców, po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy
Zdarzają się sytuacje, kiedy po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy dzierżawy, dzierżawcy odmawiają wydania nieruchomości Skarbu Państwa. Przywrócenie posiadania Agencji gruntów Zasobu możliwe jest w wielu wypadkach jedynie w drodze długotrwałego postępowania sądowego, a często dopiero w wyniku egzekucji komorniczej. Jednym z czynników skłaniających byłych dzierżawców do niewydawania Agencji nieruchomości po zakończeniu umowy dzierżawy jest przepis mówiący, że dopłaty bezpośrednie przysługują także osobom, które użytkują grunty rolne bez tytułu prawnego. Należałoby zatem dokonać zmiany przepisów dotyczących dokumentowania – przez osoby uprawnione do pobierania dopłat bezpośrednich – tytułu prawnego do gruntów rolnych, wchodzących w skład gospodarstwa rolnego, kwalifikujących się do objęcia płatnościami bezpośrednimi. Powyższa regulacja spowodowałby zaprzestanie wspierania finansowego (poprzez dopłaty) bezprawnych użytkowników państwowych nieruchomości i szybsze przejmowanie nieruchomości.

Ustawa o dzierżawie
Agencja Nieruchomości Rolnych uważa, iż powinny być kontynuowane prace nad wprowadzeniem ustawy regulującej całokształt spraw związanych z dzierżawą nieruchomości rolnych. Obecnie obowiązujące prawo, w sposób nie w pełni dostateczny, reguluje sprawy dotyczące m. in.:
umów dzierżawy zawieranych na czas oznaczony,
dzierżawy zorganizowanych nieruchomości, stanowiących zakład pracy,
korzystania z obiektów budowlanych i zakresu obowiązków stron związanych z ich utrzymaniem,
prowadzenia inwestycji na przedmiocie dzierżawy i ich rozliczenia w trakcie trwania umowy,
powodów rozwiązywania umów (trwałość umów),
przejmowania nieruchomości od byłych dzierżawców,
rozliczenia wzajemnych zobowiązań po wygaśnięciu umowy dzierżawy.



Obniżenie czynszu – art. 700 Kc
    Na podstawie Artykuł 700 Kodeksu cywilnego, „Jeżeli wskutek okoliczności, za które dzierżawca odpowiedzialności nie ponosi i które nie dotyczą jego osoby, zwykły przychód z przedmiotu dzierżawy uległ znacznemu zmniejszeniu, dzierżawca może żądać obniżenia czynszu przypadającego za dany okres gospodarczy”. Zgodnie z postanowieniami Traktatu Akcesyjnego (Aneks IV, Rozdział 4 „Rolnictwo”), Polska mogła stosować do dnia 30 kwietnia 2007 r. systemy pomocy publicznej zgłoszonej jako „pomoc istniejąca” w rozumieniu artykułu 88 ust.1 Traktatu WE, w tym obniżanie czynszu dzierżawnego na podstawie art. 700 K.c. Możliwość dalszego udzielania pomocy publicznej po tym terminie, zależy od dokonania notyfikacji projektów programów pomocowych regulujących jej udzielanie przez Komisję Europejską. Wyjątkiem od konieczności notyfikacji jest pomoc udzielana w ramach zasady de minimis, o której mowa w Rozporządzeniu Komisji (WE) Nr 1860/2004. Dlatego też do czasu dokonania stosownej notyfikacji, Agencja może stosować obniżanie czynszu dzierżawnego na podstawie art. 700 K.c. w ramach pomocy de minimis.
    Zgodnie z zasadą de minimis, pomoc państwa udzielona jednemu producentowi rolnemu, nie może obecnie przekroczyć w okresie ostatnich trzech lat (licząc od dnia przyznania pomocy) kwoty 7,5 tys. Euro. Dlatego też, obecnie przed udzieleniem pomocy, Agencja zobowiązuje dzierżawcę do dostarczenia informacji o pomocy de minimis, którą otrzymał w ciągu ostatnich trzech lat i na tej podstawie ocenia, czy przyznanie nowej pomocy nie spowoduje przekroczenia pułapu de minimis.