Politycy chcą abyśmy kupowali mieszkania w cenach z 2018 roku

2-pokojowe mieszkanie w Warszawie za zaledwie 1,8 tys. złotych miesięcznie, a w Katowicach za niewiele ponad 930 złotych miesięcznie – tyle kosztowałby kredyt na 0%. Jest to jedna z propozycji, które szykują dla nas politycy w roku wyborczym. Część z tych idei ma szanse być zrealizowana. Warto więc sprawdzić co oznaczają dla potencjalnych beneficjentów.

Kredyt z oprocentowaniem zbliżonym do 2%, nad którym pracuje rząd, już wydaje się bardzo stanowczym rozwiązaniem. Może on postawić na nogi budownictwo mieszkaniowe, a do tego jeśli wszystko dobrze pójdzie, to nawet jeszcze w bieżącym roku preferencyjny kredyt może umożliwić zakup własnego „M” kilkudziesięciu tysiącom osób.

Koalicja Obywatelska postanowiła pójść dalej i zaproponować w sumie darmowy kredyt, bo taki z oprocentowaniem na poziomie 0%. Oczywiście banki za namową polityków nie planują stać się organizacjami charytatywnymi. Jeśli system preferencyjnych kredytów wejdzie w życie (ten rządowy ma zacząć działać już w lipcu), to banki najpewniej będą udzielały kredytów, na których będą zarabiały normalnie. Beneficjenci wsparcia nie odczują tego jednak, bo dzięki budżetowej dopłacie raty mają być niższe 

Dwupokojowe mieszkanie za 930 złotych miesięcznie

O ile niższe? Gdybyśmy chcieli kupić 50-metrowe mieszkanie w Krakowie, Gdańsku czy Warszawie, to dysponując 10-proc. wkładem własnym potrzebowalibyśmy ponad 500 tys. złotych kredytu. Na standardowych warunkach oznacza to dziś ratę 25-letniej hipoteki na poziomie od około 4 tys. złotych do prawie 4,4 tys. złotych. Z takim kosztem należałyby się liczyć dziś korzystając ze standardowej oferty rynkowej, czyli kredytu oprocentowanego na 8,5%.

Jeśli jednak w życie wejdzie rządowy program Bezpieczny Kredyt 2%, to jego beneficjenci mogą liczyć na raty niższe o około 30%. W przypadku proponowanego kredytu z oprocentowaniem 0% różnica ta byłaby dwukrotnie większa, czyli byłby to kredyt z ratą o ponad połowę niższą niż dziś proponują banki. W takiej sytuacji ktoś kto zaciągnie kredyt na dwupokojowe mieszkanie w stolicy zamiast wspomnianych 4,4 tys. złotych miesięcznie w ramach rządowej propozycji płaciłby ratę w wysokości 3,1 tys. złotych, a w ramach kredytu 0% około 1,8 tys. złotych miesięcznie. 

W jeszcze lepszej sytuacji byliby mieszkańcy Poznania, Szczecina, Rzeszowa, Lublina, Białegostoku, Olsztyna czy Opola. W tych miastach cena metra kwadratowego mieszkania jest przecież niższa. Tak więc mieszkańcy tych miast muszą posiłkować się mniejszymi kredytami. Z danych NBP wynika, że w tych przypadkach by stać się właścicielem 50-metrowego mieszkania należałoby zaciągnąć dług w wysokości od 315 tys. złotych do mniej niż 400 tys. złotych. I tak na przykład w Opolu chcąc kupić dwupokojowe mieszkanie z 10-proc. wkładem własnym i z pomocą 25-letniego kredytu musimy się liczyć z ratą standardowego długu na poziomie 2,5 tys. złotych miesięcznie. W ramach rządowej propozycji kwota ta stopniałaby do 1,8 tys. złotych, a największa partia opozycyjna proponuje, żeby bankom oddawać co miesiąc po tysiąc złotych.

Na drugim biegunie znajdziemy miasta, w których rata kredytu hipotecznego może być w ramach darmowego kredytu niższa nawet niż tysiąc złotych. Mowa tutaj o Zielonej Górze, Łodzi, Bydgoszczy, Kielcach czy Katowicach. Tak tanio nie było od 2018 roku, a przecież w międzyczasie pensje wzrosły w Polsce o około 35-40%, a koszty budowy mieszkań aż o 40-60% - wynika z danych GUS i NBP. W ujęciu realnym proponowane warunki są jeszcze bardziej atrakcyjne.

Kredyt 0% droższy o połowę

Ten medal ma jednak też drugą stronę. Ktoś przecież musi za to wszystko zapłacić. W przypadku rządowego programu „Bezpieczny Kredyt 2%” budżet ma wydawać na dopłaty do rat po kilkaset milionów złotych rocznie. Szacunki te wydają się zaniżone – szczególnie jeśli program będzie cieszył się zasłużoną, czyli dużą popularnością. Jeśli zamiast 2% preferencyjny kredyt miałby być oprocentowany na 0% w skali roku, to koszt programu wzrósłby co najmniej o połowę. Oczywiście beneficjenci programu byliby z tego zadowoleni, ale z punktu widzenia kondycji budżetu państwa czy nawet samego rynku mieszkaniowego aż taka hojność wydaje się zbyt daleko idąca. Przecież na koniec dnia zapłacimy za to wszyscy jako podatnicy. Ponadto pompując zbyt dużo budżetowych pieniędzy na rynek mieszkaniowy możemy doprowadzić do wzrostu cen mieszkań. 

Tani kredyt na mieszkanie i dopłaty do najmu to już za dużo

 Trudno zrozumieć ponadto propozycję, aby połączyć program darmowych kredytów z dopłatami do czynszów najmu. Przecież dziś wysokie czynsze to w dużej mierze pokłosie trudnego dostępu do kredytów. Po prostu dziesiątki tysięcy osób, które w normalnych warunkach kupowałyby w ostatnich miesiącach własne „M”, są zmuszone do korzystania z najmu. To w połączeniu z migracją podbija popyt i przyczynia się do wzrostu czynszów.

Ponadto spora część aktualnych najemców to osoby, które będą mogły skorzystać z programów preferencyjnych kredytów. Dzięki temu będą oni mogli zmienić najem na własność i jeszcze do tego sporo zaoszczędzić. Przecież preferencyjny kredyt na własne „M” ma być wyraźnie tańszy niż najem – oczywiście o ile spełnią się zapowiedzi polityków.

Już więc samo wprowadzenie programu tanich kredytów może wyraźnie ograniczyć presję wywieraną na rynek najmu. Dodatkowe stosowanie dopłat do czynszów może spowodować, że nie tylko stawki za najem nie spadną, ale nawet wzrosną. Właściciele mieszkań na wynajem najpewniej chcieliby skorzystać z okazji i widząc budżetowe dopłaty podnieśliby stawki czynszów. Należy jednak wziąć poprawkę na fakt, że mamy rok wyborczy, a więc nikt nam w praktyce nie da aż tyle, ile politycy teraz obiecają.

autor: Bartosz Turek, Oskar Sękowski HRE Investments