Ceny nieruchomości w Polsce rosły w ciągu ostatniej dekady w podobnym tempie co wynagrodzenia obywateli. To jednak nie wszystko. Polska jest w elitarnym gronie państw, w których ceny nieruchomości rosły wolniej niż PKB „na głowę”. To ważne, bo PKB w przeliczeniu na mieszkańca powinno być mocno związane z zamożnością społeczeństwa. W żadnym razie nie znaczy to, że ceny mieszkań są w Polsce niskie, ale bez wątpienia dane te stoją w kontrze do twierdzeń, że mamy „nad Wisłą” bańkę na rynku nieruchomości.
W latach 2014 – 2024 PKB na per capita wzrosło w Polsce bardzo mocno – z trochę ponad 14 tysięcy dolarów do prawie 24 tysięcy dolarów – wynika z szacunków Międzynarodowego Funduszu Walutowego. Przeliczając te dane na rodzimą walutę otrzymalibyśmy w tym czasie wzrost PKB na mieszkańca o bez mała 110%. To znaczy, że PKB na osobę podwoiło się w tym czasie i to z nawiązką.
PKB wyprzedziło mieszkania
Co ciekawe, przeciętna wartość dóbr i usług wytworzonych przez jednego mieszkańca Polski wrosła w ciągu ostatniej dekady odrobinę mocniej niż rosły ceny mieszkań w największych miastach. Aby móc porównać dane pomiędzy krajami bazowaliśmy tu na informacjach zebranych przez OECD (z okresu od drugiego kwartału 2014 roku do analogicznego okresu 2024 roku). Wynika z nich, że mieszkania w Polsce zdrożały w ciągu dekady o trochę ponad 108%.
Przewaga PKB jest więc minimalna, ale trudno jej nie zauważyć. Przy tym warto wytłumaczyć, że PKB „na głowę” (łac. per capita) to średnia wartość wszystkich dóbr i usług wytworzonych w kraju, podzielona przez liczbę mieszkańców. W uproszczeniu miara ta pokazuje, jak "bogata" jest gospodarka na osobę. Nie jest to miara idealna m.in. dlatego, że nie mierzy jakości życia, nie uwzględnia szarej strefy, transferów międzynarodowych czy nierówności dochodowych. Nie zmienia to jednak faktu, że miara ta często wykorzystywana jest do porównań międzynarodowych.
Polska w elitarnym gronie
Warto więc wykorzystać tę sposobność i sprawdzić jak w ostatnich latach zmieniały się ceny nieruchomości i PKB w innych krajach. Odpowiednie dane Międzynarodowy Fundusz Walutowy oraz OECD publikują dla 36 państw. Na tym tle nasz wynik może poprawić nam humory. Okazuje się bowiem, że rzadka jest sytuacja, w której ceny mieszkań rosły w ostatniej dekadzie wolniej niż PKB per capita. Można nawet powiedzieć, że pod tym względem nasz kraj plasuje się w dość elitarnym gronie. W badanym okresie znaleźliśmy bowiem tylko 9 krajów na 36, w których mieszkania drożały wolniej niż przeciętna wartość produkcji przypadająca na mieszkańca.
Oprócz Polski w tym elitarnym gronie znajdziemy Belgię, Łotwę, Norwegię, Francję, Irlandię, Włochy, Finlandię i Koreę. Przy tym np. Finlandia i Włochy to kraje, w których w ciągu dekady ceny nieruchomości niemal się nie zmieniły, ale gospodarka w ujęciu nominalnym (bez korygowania o inflację) wzrosła raczej symbolicznie. Niespecjalnie jest więc czego zazdrościć. Podobnie było też we Francji, choć tam ceny mieszkań wrosły przez 10 lat o ponad 20%. Sytuacji porównywalnej do rodzimej (szybki wzrost PKB per capita i cen mieszkań) można za to w badanym okresie szukać w Irlandii i na Łotwie.
Sytuacja, w której ceny nieruchomości rosną w tempie porównywalnym z PKB per capita jest jednym ze wskaźników, które świadczyć mogą o równowadze na rynku mieszkaniowym. Słabą koniunkturę sugerują ceny rosnące wolniej niż PKB i przeciwnie – gdy mieszkania w dłuższym terminie drożeją znacznie szybciej niż rośnie produkt krajowy na mieszkańca, to może to wskazywać na przegrzanie rynku. Przy tym oczywiście nie jest to miara idealna. Warto patrzeć też na takie czynniki jak np. dochody gospodarstw domowych, dostępność kredytów czy politykę mieszkaniową. Tym bardziej cieszyć powinno też, że w ciągu ostatniej dekady ceny mieszkań w Polsce wrosły mniej więcej tak samo mocno co dochody ludności. Ponadto porównanie dynamiki cen mieszkań i PKB ma sens raczej w dłuższym terminie, aby uniknąć zaburzenia krótkoterminowymi szokami. Dlatego właśnie spoglądamy na dane z okresu 10 lat.
Są kraje, gdzie ceny mieszkań oderwały się od PKB
Zebrane przez HREIT dane pokazują ponadto, że we wszystkich 36 przebadanych krajach ceny nieruchomości wzrosły w ciągu dekady średnio o ponad 22 pkt. proc. mocniej niż PKB w przeliczeniu na mieszkańca. U szczytu zestawienia znajdziemy Islandię, Węgry i Portugalię. Tam w ciągu dekady wzrost cen mieszkań wyprzedził wzrost PKB na osobę o od 63 do 87 pkt. proc. Warto też przytoczyć przykłady Szwajcarii i Kanady. Tam w ciągu ostatniej dekady dynamika wzrostu cen nieruchomości niemal trzykrotnie przekroczyła wzrost PKB na mieszkańca.
Dla porządku należy jednak dodać, że nie znaczy to, że własne cztery kąty podrożały tam prawie trzykrotnie bardziej niż rosły dochody obywateli. PKB per capita i przeciętny dochód w gospodarce to nie to samo. PKB to wskaźnik liczony dla całej gospodarki, który nie pokazuje nam podziału dochodów np. między obywateli, firmy czy państwo. Dlatego, choć PKB daje ogólny obraz "potencjału dochodowego" kraju, to nie pokazuje on dokładnie, ile pieniędzy mają do dyspozycji ludzie i firmy. Przy szacowaniu PKB pomijany jest też fakt, że część czynników wytwórczych należy do właścicieli zagranicznych, a więc część dochodu wyprodukowanego na terenie danego kraju może być transferowana poza jego granice.
Nieruchomości to nawet kilkanaście procent PKB
Nie powinno jednak ulegać wątpliwości, że rynek mieszkaniowy i krajowa gospodarka to obszary ściśle ze sobą związane. Przecież wyraźny wzrost PKB powinien powodować wzrost zatrudnienia i płac, a to zwykło przekładać się na skalę popytu na mieszkania. Z drugiej strony nie brakuje dowodów na to, że drożejące nieruchomości skutkują wzrostem konsumpcji oraz prowadzą do ożywienia inwestycyjnego, co pozytywnie wpływa na dynamikę PKB. Przecież widząc drożejące mieszkania deweloperzy mają większą skłonność do rozpoczynania nowych projektów. Każda taka inwestycja tworzy dodatkowy popyt i miejsca pracy – zarówno na placu budowy, ale też w fabrykach, bankach czy innych firmach zaangażowanych w proces tworzenia nowych mieszkań ich wykańczania, wyposażania, finansowania zakupu i obsługi transakcji. Nie ma ponadto wątpliwości, że wzrost liczby budowanych mieszkań pozytywnie wpływa na PKB czy dochody budżetowe. Warto wiedzieć, że w cenie nowego mieszkania kupowanego na kredyt nawet około 1/3 stanowić mogą przeróżne podatki, składki i opłaty odprowadzane przez liczne podmioty (deweloperów, banki, firmy produkujące materiały wykończeniowe, wyposażenie oraz AGD, projektantów, ekipy wykończeniowe, rzeczoznawców, pośredników itd.)
autor: Bartosz Turek, główny analityk HREIT
.png)
Zaloguj przez Facebook
