Nawet 10 000 hektarów można kupować od 1 stycznia na Ukrainie

Warto również zauważyć, że ukraiński rynek gruntów posiada szereg specyficznych cech, które w ten czy inny sposób wpływają na wartość działek.

Minister Solski wyjaśnia, że przede wszystkim zawsze istniała różnica między Zachodem a Wschodem, „której nie zmieni żadna wojna” – wielkość udziału. Na Zachodzie było mniejsze – tylko 1-2 ha.

„Najmniejsze działki są na Zakarpaciu, w obwodzie lwowskim i tarnopolskim. W Chmielnickim i Winnicy są już większe, a na lewym brzegu było 4, 5, a nawet 10 ha. Bo na wschodzie kołchozy były większe i Wręcz przeciwnie, gęstość zaludnienia jest niższa” – mówi urzędnik. – Sprzedając 10 hektarów, możesz żądać znacznych pieniędzy, nawet jeśli cena za każdy hektar będzie niższa.

Istotnym czynnikiem jest także jakość gruntów, która w Centrum i na Wschodzie jest lepsza niż na Zachodzie. W regionach zachodnich brakuje gruntów ornych wysokiej jakości, ale jednocześnie popyt i, co za tym idzie, ceny za hektar są wyższe. I nie chodzi tu tylko o ryzyko militarne.

W pozostałych sektorach gospodarki czynnikiem wzrostu cen jest popyt, natomiast na rynku ziemi sytuacja wygląda nieco inaczej.

„Jeśli spojrzeć na regiony, na Ukrainie sprzedaje się i kupuje średnio około 1,1% całkowitego obrotu gruntami rolnymi. A w obwodzie iwanofrankowskim liczba ta wynosi tylko około 0,4%, a ceny są najwyższe tam” – mówi Neuter.

Tłumaczy tę sytuację wysokimi kosztami transakcyjnymi w przypadku odrębnej umowy - około 12-15 tysięcy hrywien za rejestrację każdej działki.

„To jest obsługa notarialna i inne usługi. A w regionie trackim działki są dość małe – od pół hektara. I okazuje się, że tutaj koszty transakcyjne są największe w przeliczeniu na każdą transakcję. Ta różnica jest wliczona w cenę Cena. Prawie nigdy nie zawiera się tam umów na stosunkowo tanie działki, bo to się po prostu nie opłaca. Nie ma sensu sprzedawać pół hektara za 20 000 hrywien, jeśli za rejestrację trzeba jeszcze zapłacić notariuszowi 15 000 hrywien – uważa Nater.

Dodaje też, że ludzie „nie zawsze w ogóle mają wybór” co do działki, którą chcą kupić. Jeśli ktoś ma już udział, to będzie szukał działki w pobliżu, a nie na drugim końcu kraju, nawet za lepszą cenę. Oznacza to, że obraz cen zależy od średniej wielkości akcji w danym regionie.

Mykoła Solski również za główny czynnik uważa wielkość pakietu, ale inaczej tłumaczy niewielką liczbę transakcji na Zachodzie.

„To bardzo specyficzny rynek, systemowo odmienny od pozostałych. Na Zachodzie jest obecnie najmniej transakcji – czyli najniższy popyt – ale za to najwyższe ceny. Cenę kształtują głównie życzenia posiadaczy jednostek, nie poprzez mechanizmy rynkowe – wyjaśnia wyspecjalizowany minister. – Dla posiadacza jednostki (a to głównie osób starszych) najważniejsza jest ziemia i człowiek nie chce jej sprzedać. Trzyma ją do końca. Ziemia nie jest towarem, ale „ostatnią nadzieją”, którą odbiera się tylko w szczególnych okolicznościach, bardzo dobrych lub bardzo złych. Chodzi o małżeństwo lub, niestety, o czyjąś śmierć”.

Według dostępnych badań tylko 1-2 proc. chłopów jest gotowych sprzedać działkę, ale 90 proc. rolników chce ziemię kupić.

„W naszym kraju mamy kilka niemal odrębnych rynków ziemi. Pierwsza kategoria to rynki w regionach, w których działa działalność rolnicza, działa wiele firm i istnieje między nimi poważna konkurencja. Tam działka jest sprzedawana w ciągu jednego dnia po otrzymaniu ogłoszenia o sprzedaży - dodaje Neuter. - A są regiony, gdzie rolnicy są wyjątkowo pasywni. To np. Polesie, gdzie rynek jest mniej płynny. Tu jest "rynek sprzedającego", bo rolnicy są gotowi kupić ziemię, ale nie są gotowi sprzedać swoich banków ziemi”.

Czy jednak dostęp do rynku nie tylko osób fizycznych, ale i prawnych – czyli popyt ze strony przedsiębiorstw rolnych po rozpoczęciu nowego etapu reformy – wpłynie na dynamikę sprzedaży?

Nowy etap zrównoważonego rynku

Według Mykoły Solskiego dostęp do rynku podmiotów prawnych nie będzie miał na to żadnego wpływu lub będzie miał na niego wpływ w bardzo niewielkim stopniu.

„To pytanie w ogóle nie dotyczy pieniędzy. Ponieważ głównymi czynnikami są oferta w konkretnym regionie i konkurencja między samymi rolnikami. Prawo jest sformułowane w taki sposób, że pierwotne prawo do zakupu ziemi mają osoby prawne-dzierżawcy, - mówi urzędnik. - W naszym kraju 99% najemców - to osoby prawne, bo tak jest wygodniej prowadzić działalność gospodarczą. Już od 1 stycznia 2024 r. będą mogli w pełni kupować grunty, a wcześniej mogli przenieść prawo zakupu na inną osobę.”

Zdaniem Ministra Polityki Agrarnej ograniczenie sprzedaży 100 hektarów w jedną stronę wyłącznie osobom fizycznym wywołało jedynie różne schematy.

„Szybko przedsiębiorca rejestrował ziemię nie na osobę prawną, ale na siebie, jako osobę fizyczną, na swojego zięcia, na swojego brata. Uważam, że jest to historia wypaczona i nieprawdziwa, ponieważ nie pozwala na rozwój biznesu we wsi. Osoby prawne powinny mieć prawo zakupu ziemi, żeby były plany” – przekonuje Mykoła Solski.

Roman Neuter również nie spodziewa się dużych zmian po 1 stycznia. Uważa, że próg 10 tys. ha będzie nieosiągalny nawet dla dużych firm.

„Nadal nie uda się kupić 10 tys. ha na jednej działce – trzeba będzie jeszcze dokupić osobne działki. Wątpię, żeby w ciągu najbliższych 3 lat znalazło się przynajmniej 1-2 firmy, które będą mogły tyle kupić – przewiduje ekspert. Czasami uda się im kupić więcej, ale teraz warunki są niesprzyjające dla agrobiznesu. Przeanalizowaliśmy działalność gospodarstw rolnych i doszliśmy do wniosku, że nie będą one w stanie wykupić całego banku ziemi, który posiadają. obecnie kontrolowane.Nawet gdyby wszyscy właściciele ziemscy byli gotowi sprzedać swoją ziemię.W porównaniu do innych krajów nasza ziemia jest stosunkowo tania, ale dla rolnika to wciąż bardzo drogi zasób.Nawet duże firmy po prostu nie mają takiego zasobu. "

Według niego, jeśli nastąpi wzrost cen, to będzie on nieznaczny. Są średnie i duże firmy, które czekały na nowy etap reformy, żeby kupić ziemię bez planów, ale jest ich niewiele. W tym i poprzednich latach sytuacja z zyskami rolników, zarówno małych, jak i dużych, jest „niezbyt pozytywna” i wiąże się z załamaniem cen produktów rolnych w związku z problemami na szlakach eksportowych.

„Popyt, a co za tym idzie i ceny, mogą nieznacznie wzrosnąć. Spodziewamy się niewielkiego wzrostu kapitalizacji rynku” – mówi, dodając, że nowe warunki będą miały największy wpływ na branżę pożyczkową na obszarach wiejskich. „Może to zwiększyć płynność gruntów jako aktywów i w związku z tym skłoni NBU do ponownego rozważenia uchwały w sprawie uregulowania kosztu zabezpieczenia kredytu. Tym samym dostęp rolników – zwłaszcza małych – do kredytów będzie się stopniowo poprawiał po rozpoczęciu drugiego etapu reformy. właśnie tego brakuje obecnie drobnym rolnikom do pełnego kredytu”.

Banki są naprawdę wyjątkowo niechętne do udzielania kredytów chłopom, zwłaszcza w regionach frontowych. Mykoła Solski zgadza się, że dochody rolników spadły, ale jego zdaniem kwestia zakupu ziemi to zupełnie inna sprawa.

„Rynek ziemi na dzień dzisiejszy i oczywiście w nadchodzących latach w ogóle nie będzie miał wpływu na wypłacalność rolników. Czy wiecie, ile pieniędzy podmioty prawne wydały w 2022 r. na same maszyny rolnicze? 1,4 miliarda dolarów! Cały rynek ziemi pod względem Pieniądze są teraz na poziomie błędnym w kwotach, które wydawane są na zakup np. maszyn. Jeszcze kilka miliardów na nawozy i chemikalia - zapewnia minister. - To poziom „przedwojenny”. I to w tym roku będzie może jeszcze więcej. To znaczy, oczywiście, zarobki spadły, ale nawet w najtrudniejszych warunkach dzięki reformie na wsi są pieniądze. I dlatego reformę trzeba kontynuować.”

Jest przekonany, że w czasie wojny reforma powinna przebiegać jeszcze szybciej, bo Ukraina potrzebuje własnych środków rozwojowych, bo na świecie rośnie konkurencja o inwestycje, a nie możemy w pełni polegać na partnerach z zagranicy.

Czy powinniśmy bać się „obcych”?

Przez dwie dekady chłopi byli właściwie „przywiązani” do swoich udziałów, gdyż nie mieli pełnych praw do rozporządzania „swoją” ziemią. Tylko poprzez schematy. A jednym z czynników, który spowodował tak długie przedłużenie moratorium, jest strach przed „obcokrajowcami”. Populistyczni politycy od dawna mówią, że zagraniczni kapitaliści przyjdą i za darmo wykupią wszystkie najcenniejsze ukraińskie ziemie, pozostawiając chłopów z niczym. Oznacza to, że grali na tych samych „historycznych lękach”, które powstały po reformach z lat 60. i 20. XIX wieku.

Od 1 stycznia 2024 r. rozpoczyna się kluczowy etap reformy rolnej, ponieważ na rynek faktycznie wprowadzane są podmioty prawne. Część z nich ma „końce” za granicą. To zawsze był podatny grunt dla manipulacji i skandali. Ale teraz prawie nie ma gniewnych nawoływań ze stanowisk politycznych - tylko niektóre organizacje próbują stopniowo forsować ten temat, ale bez dawnej „pasji” i entuzjazmu. Jak wygląda sytuacja pod względem zagrożeń?

Minister Solski odpiera obawy mieszkańców wsi, że ukraińską ziemię mogą kupić cudzoziemcy. Ponieważ reforma pozwala na zakup go wyłącznie przez osoby prawne zarejestrowane na Ukrainie jako obywatele naszego kraju.

„Na rynku ziemi nie ma kapitału zagranicznego. Bo jest to prawnie i praktycznie niemożliwe. Kapitał zagraniczny jest w uprawie, przetwórstwie, handlu” – twierdzi urzędnik, przekonując, że obejścia przepisów nie da się obejść.

Roman Neuter również zgadza się z ministrem co do znikomych wpływów zagranicznych, zauważa jednak, że na rynku wciąż jest kapitał zagraniczny. Jednak większość „firm zagranicznych” to tak naprawdę firmy ukraińskie, ale z zagraniczną rejestracją.

„W naszym kraju grunty mogą kupować osoby prawne, ale tylko ukraińskie, a nie zagraniczne. Dlatego raczej nie spotkamy się z sytuacją, gdy duży zagraniczny fundusz zacznie od nas kupować ziemię. Większość konwencjonalnych „firm zagranicznych” że handel, zwłaszcza na Giełdzie Papierów Wartościowych w Warszawie, to handel ukraiński, który przyciąga kapitał jedynie za granicę. Obecnie nie ma kolejki do prawdziwych inwestorów zagranicznych, delikatnie mówiąc,” – ekspert rozwiewa mity.

Kto jest przeciwny reformie

O ile w 2021 r. początek reformy wywołał wielkie zamieszanie, to teraz atmosfera we wsi jest ogólnie spokojna. Przynajmniej odpowiednie ministerstwo jest tego pewne.

„Dla akcjonariuszy reforma już nadeszła i nic się nie zmieni. Chłopi nie zwracają zbytniej uwagi na zniesienie zakazu nabywania ziemi przez osoby prawne, bo ich to raczej nie dotknie” – minister Solski jest pewny siebie, chociaż zgadza się, że nie wszyscy podzielają jego zdanie. Są tacy, którzy boją się nowego, ale myślę, że te obawy są niepotrzebne. Miną trzy miesiące i wszystkie obawy pójdą w zapomnienie, bo obiektywnie nie ma nie jest dla nich powodem.”

Uważa, że ministerstwo osiągnęło kompromis z właścicielami i większością najemców, a stworzone zasady są zrównoważone.

„Właściciele gruntów nie mogą być zakładnikami tylko jednego dzierżawcy. Trzeba zwiększyć konkurencję, aby akcjonariusze mogli otrzymać więcej” – mówi minister.

Jednocześnie reformie sprzeciwiają się przedstawiciele firm, które nie są zainteresowane płaceniem chłopom więcej za ziemię.

„Jest część dzierżawców i część polityków, którzy lobbują w interesach tych dzierżawców, którzy są zainteresowani zachowaniem planów gruntów. Ale nie właściciele gruntów, ponieważ te reformy są w interesie właścicieli. Sceptycy nie są zainteresowani rosnącą konkurencją, chcą mieć możliwość wynajęcia lub zakupu ziemi po jak najniższych cenach. Pracować tak, jak są przyzwyczajeni. A my chcemy, żeby ceny rosły, a współwłaściciele gruntów zarabiali więcej” dodaje Solski.

Jak widać, wojna nie zmieniła najważniejszego we wsi – konflikt interesów pomiędzy właścicielami udziałów a dzierżawcami złagodził się, ale nie zniknął całkowicie.

Wsparcie państwa: na czym polega i czy wystarczy?

Pieniędzy we wsi stało się mniej, ale nie zniknęły, a zyski stopniowo przywracane są. Skąd jednak wziąć „szybkie” pieniądze na wsparcie gospodarki, skoro ciężarówki stoją na polskiej granicy lub zboże „utkwi” w portach? I coś trzeba inwestować w rozwój - rolnictwo zawsze rozwijało się przede wszystkim ekstensywnie (w wyniku powiększania się powierzchni), a nie intensywnie, dzięki technologiom. Bo w kryzysie jest łatwiej.

Głównymi instrumentami wsparcia finansowego rolników są pożyczki. Od państwa są to preferencyjne programy pożyczkowe i dotacje „5-7-9”. Według Mykoły Solskiego w ministerstwie podpisano 177 zamówień na wydanie dotacji na kwotę 803 mln hrywien, z czego 146 dotacji zostanie przeznaczonych na rozwój ogrodów, a 31 na szklarnie. Z tych środków wypłacono już 604 mln hrywien.

Jeśli chodzi o kredyty bankowe, łączną kwotę szacuje się na 65,2 miliarda hrywien, z czego 37,4 miliarda hrywien - w ramach programu „5-7-9”. Ogółem jest to 9,5 tys. gospodarstw, które otrzymały średnio 4 mln hrywien kredytu.

Najwięcej kredytów bankowych otrzymały gospodarstwa rolne w obwodzie kijowskim (10,4 mld UAH), winnickim (5,9 mld UAH) i dniepropietrowskim (5,8 mld UAH). Co ciekawe, tylko 902 gospodarstwa w obwodzie kijowskim otrzymały pożyczki na kwotę 10,4 miliarda hrywien, podczas gdy w obwodzie kirowogradzkim 1659 przedsiębiorstw było w stanie udzielić ponad połowę tej sumy, bo tylko 4,8 miliarda hrywien.

Jeśli chodzi o pożyczki preferencyjne „5-7-9”, to są one najczęściej udzielane w obwodach kirowogradzkim (4,05 mld UAH), winnickim (3,8 mld UAH) i odeskim (3,6 mld UAH). Z obwodu kijowskiego 727 gospodarstw domowych otrzymało 3,5 miliarda hrywien, a w tym samym obwodzie kirowogradzkim 4,05 miliarda hrywien rozdzielono pomiędzy 1316 gospodarstw domowych. Oznacza to, że zarówno pożyczki zwykłe, jak i preferencyjne „5-7-9” rozkładają się bardzo nierównomiernie w całym stanie. Jest to jednak zjawisko typowe dla całego sektora rolnego.

„Wolumen akcji kredytowej w przemyśle jest obecnie znacznie mniejszy niż przed I wojną światową. To oczywista konsekwencja działań wojennych” – mówi minister. „W trudnych czasach rolników interesuje przede wszystkim kapitał obrotowy, a nie inwestycje w rozwój. Bo muszą po prostu przetrwać ten okres i odłożyć wszystkie plany na później. Zakup ziemi stanowi obecnie tylko około 2% wszystkich wydatków rolników, więc nie jest to największy problem.

Kluczem w kwestii kredytów są przepisy NBU, które ograniczają wartość zabezpieczenia gruntów. Według Mykoły Solskiego Narodowy Bank powinien do końca roku zwiększyć limity, aby wesprzeć akcję kredytową dla obszarów wiejskich.

„Rozmawialiśmy o tym z przedstawicielami Narodowego Banku Ukrainy i obiecali, że zrobią wszystko” – mówi. „Kredyty rolne w ramach programu 5-7-9 zostaną również przedłużone na kolejny rok, do marca 2025 r. Wsparcie to obejmuje m.in. kosztów zakupu ziemi. W przyszłym roku zacznie działać fundusz częściowego gwarantowania kredytów dla najmniejszych gospodarstw (do 500 ha). Kapitał zakładowy funduszu jest już zapełniony pieniędzmi – jest to 50% środków rządowych i kolejne 50 % od partnerów międzynarodowych.”

Fundusz ten będzie potrzebny do rozwiązania głównego problemu rolników w czasie wojny – braku zabezpieczenia uzyskania kredytu.

„Mali producenci rolni są obecnie praktycznie pozbawieni dostępu do kredytów” – zgadza się Roman Neiter i zauważa, że problem udało się rozwiązać dopiero dzięki pomocy darczyńców. „Główną ideą tego narzędzia jest to, że drobni rolnicy zyskają możliwość finansowania zakup ziemi na preferencyjnych warunkach. A właściwie, że w ogóle mieli dostęp do rynku gruntów”.

Ekspert aprobuje tę inicjatywę, choć nie jest pewien, czy konieczne jest dalsze wspieranie popytu na rynku gruntów.

„Pytanie brzmi – czy państwo w ogóle powinno w tym pomagać? – zadaje pytanie retoryczne Roman Neiter. – Bo istnieje program „5-7-9”, który nadal funkcjonuje i gdzie większość pożyczek kierowana jest na uzupełnienie pracujących kapitału. Nie na zakup ziemi.” .

Mykoła Solski uważa, że w tym także powinno pomóc państwo.

„Jeśli np. chcesz kupić działkę do 10 hektarów (po prostu nie ma ich już na rynku), ale nie masz zabezpieczenia, to idziesz do tego funduszu, który może udzielić gwarancji na 50 % kwoty kredytu” – wyjaśnia istotę mechanizmu – Narzędzie to zacznie działać już 1 stycznia.”

Zarówno urzędnik, jak i ekspert wysoko oceniają rolę państwa (oraz Romana Neutera – i darczyńców) w tym, że sektor rolny i rynek ziemi okazały się dość odporne na takie wyzwania, jak wojna i blokada szlaków eksportowych . Jednak głównym czynnikiem nazywają prywatną inicjatywę na wsi, którą reforma powinna pobudzić.

Zatem wraz z wprowadzeniem nowego etapu reformy rolnej rynek nadal pozostanie ograniczony, ale zdaniem ekspertów i urzędników zrównoważony. Kolejnym „zabezpieczeniem” przed „magnetyzacją” branży jest brak wolnych środków w gospodarstwach – nie będą mogły odkupić nawet własnych, dzierżawionych banków ziemi. A wszystkie „dziury” zostały zablokowane dla obcokrajowców.

Jak zatem branża sądzi o kolejnym etapie reform? Podobnie jak cały kraj – słabszy, trochę „pobity”, ale z oznakami ożywienia i determinacji w zdobywaniu nowych horyzontów. Bo ziemia to nie tylko „dobro ostatniej nadziei” – to gwarancja silnego zaplecza i stabilnej gospodarki w czasie wojny.