Wyższe emerytury za mieszkanie? Odwrócona hipoteka coraz bliżej

Osoby, które chcą skorzystać z odwróconej hipoteki, powinny zaczekać. Rząd pracuje nad przepisami zawierającymi rozwiązania korzystniejsze niż stosowane obecnie. Resort finansów zakończył prace nad założeniami do projektu ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym. Zgodnie z projektem emeryt, który jest właścicielem mieszkania, domu albo działki, będzie mógł uzyskać dodatkowe pieniądze na utrzymanie. W zamian za obciążenie nieruchomości hipoteką bank będzie mu płacił comiesięczną ratę.
Senior zachowa prawo własności aż do swojej śmierci. Dopiero gdy jego spadkobiercy nie spłacą kredytu, bank będzie mógł przejąć nieruchomość.
Projekt zakłada, że odwrócony kredyt hipoteczny będzie polegał na zobowiązaniu banku bądź innej instytucji kredytowej do wypłaty kredytu w ratach albo w formie jednorazowej kwoty pieniężnej. Zabezpieczeniem dla podmiotu, który udzieli kredytu, będzie hipoteka ustanowiona na nieruchomości należącej do seniora. Taką umowę będą mogły zawrzeć osoby fizyczne, które są właścicielami nieruchomości, jej ułamkowej części lub którym przysługuje prawo użytkowania wieczystego gruntu albo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.
– Produkt ten jest adresowany do osób starszych. Ta regulacja ma ochronić te osoby przed nadużyciami ze strony różnych dostawców kredytów, którzy w sposób nieuczciwy mogą uzyskiwać korzyści – mówi Jerzy Bańka ze Związku Banków Polskich.
Własność do śmierci
Bank albo inna instytucja, która udzieliła kredytu właścicielowi mieszkania, zaspokoi swoje roszczenie dopiero po śmierci seniora z pieniędzy uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości. Spadkobiercy nie utracą jednak prawa do nieruchomości.
Radca prawny Maciej M. Bogucki z Kancelarii Mamiński & Wspólnicy wyjaśnia, że mając na celu ochronę praw spadkobierców, w treści założeń projektu przewidziano możliwość dokonania przez nich spłaty odwróconego kredytu hipotecznego.
– Proponowany jest w tym względzie 12-miesięczny termin od daty otwarcia spadku (zgonu kredytobiorcy). Przy czym w tym okresie wymagane będzie jedynie zobowiązanie się spadkobierców do dokonania spłaty. Dopiero niedochowanie terminu do złożenia oświadczenia (lub odmowa spłaty kredytu) skutkować będzie powstaniem po stronie instytucji kredytującej roszczeń o przeniesienie praw do nieruchomości – podkreśla prawnik.
Projekt ustawy zakłada, że odwróconą hipotekę będą mogły oferować banki, oddziały banków zagranicznych i oddziały instytucji kredytowych. Ich działalność podlega nadzorowi Komisji Nadzoru Finansowego.
– Zagwarantowanie ochrony praw osób starszych może być wykonane w praktyce jedynie wtedy, gdy instytucje, które oferują odwrócony kredyt hipoteczny, będą podlegały nadzorowi państwowemu. Tego typu działalność musi być prowadzona w sposób odpowiedzialny i bezpieczny – tłumaczy Jerzy Bańka. I dodaje, że tutaj nie mogą decydować tylko wolny rynek i interesy ekonomiczne instytucji finansowych. Najważniejsze jest bezpieczeństwo osób korzystających z kredytu.
Zdecyduje praktyka
Jednak Marta Chmielewska-Racławska z Urzędu Komisji Nadzoru Finansowego zwraca uwagę, że trzeba dołożyć wszelkich starań, aby przepisy nie zapewniły instytucjom finansowym nieuzasadnionych korzyści kosztem osób starszych.
Jerzy Bańka uważa, że dopiero się okaże, jak to będzie w praktyce, chociaż niektóre banki wyraźnie są zainteresowane świadczeniem takich usług na rzecz osób starszych.
Obecnie, nie czekając na uchwalenie rządowej inicjatywy ustawodawczej, działają na rynku komercyjne fundusze hipoteczne. Oferują one osobom powyżej 65. roku życia dożywotnią rentę. W zamian za nią emeryt musi przenieść na fundusz własność swojego mieszkania. Fundusze działają w oparciu o przepisy kodeksu cywilnego i nie podlegają nadzorowi państwowemu.
– Fundusze składają swoją ofertę klientom w oparciu o tzw. rentę dożywotnią, ustanawianą na podstawie art. 903 k.c. lub zawierając umowę dożywocia, której podstawą jest art. 908 k.c. Zarówno w przypadku renty, jak i dożywocia przystępujący do umowy emeryt zbywa swoje mieszkanie (nieruchomość) i w chwili podpisania umowy przestaje być jego właścicielem, a nie dopiero z chwilą śmierci – mówi adwokat Dominik Latos z Kancelarii Mamiński & Wspólnicy.
Zdaniem adwokata Przemysława Wierzbickiego z Kancelarii Rak Wierzbicki & Wspólnicy oferty te mają wady. Pierwszą jest to, że senior i jego spadkobiercy nie mają udziału w zyskach wynikających ze wzrostu wartości nieruchomości, a drugą, że spadkobiercy nie mają możliwości odziedziczenia nieruchomości, chyba że zaistnieje możliwość odkupienia nieruchomości po cenie rynkowej.
Tylko część wartości
Istotne jest także, że kwoty, które senior może uzyskać co miesiąc, są tak skalkulowane przez instytucje finansowe, żeby w ciągu lat pozostałych do śmierci wypłacić mu np. jedną trzecią obecnej wartości nieruchomości. Wysokość renty ustalana jest przez fundusze hipoteczne na podstawie wartości nieruchomości oraz wieku i płci seniora.
– Każdy może samemu przekalkulować sobie, ile pieniędzy wypłaci średnio osobie w jego wieku fundusz hipoteczny – na podstawie danych z tabel „Przeciętnego dalszego trwania życia” publikowanych przez GUS – mówi dr inż. Andrzej Zalewski z firmy Wyceny i Ekspertyzy.
Ekspert dodaje, że biorąc pod uwagę jedną z ofert, gdzie 75-letnia kobieta otrzyma 868 zł co miesiąc, wystarczy ustalić, że osoba w tym wieku przeżywa jeszcze średnio ok. 11,5 roku. Łatwo wyliczyć, iż fundusz wypłaci średnio jedynie ok. 120 tys. zł, czyli mniej więcej ok. 30 – 37 proc. wartości mieszkania wartego 400 tys. zł, które osoba ta musiała przekazać funduszowi w zamian za dożywotnią rentę.
– Problem może pojawić się także wtedy, gdy senior będzie chciał wycofać się z umowy – będzie musiał np. spłacić wraz z odsetkami wypłacone renty i koszty zawarcia transakcji – dodaje Przemysław Wierzbicki.
Zdaniem Jerzego Bańki odwrócona hipoteka będzie korzystniejsza niż oferty funduszy hipotecznych. Banki dysponują zupełnie innym potencjałem w zakresie środków finansowych, mają zdywersyfikowane ryzyko w przypadku gdy udzielają różnych kredytów.
Spadkobiercy będą mieli za mało czasu na spłatę kredytu

Joanna Czyż-Zielińska, radca prawny, Chałas i Wspólnicy Kancelaria Prawna
Termin ten należy uznać za zbyt krótki dla spadkodawców, by spłacić całość zadłużenia i odzyskać nieruchomość. Oczywiście wiele zależy od indywidualnej sytuacji finansowej i kwoty pozostałej do zapłaty. Termin roczny jest niewystarczający zwłaszcza przy uwzględnieniu, że średni czas kredytowania nieruchomości w związku ze spłatą kredytu hipotecznego wynosi 30 lat. Kredytobiorca będzie musiał zadbać o nieruchomość, dokonywać bieżących napraw i remontów. W takim przypadku należy zauważyć kryjące się w tym zapisie niebezpieczeństwo. Otóż emeryt, zobowiązany do dokonywania bieżących napraw i remontów, najprawdopodobniej będzie ich koszt pokrywał z pieniędzy wpłacanych przez fundusz. Zatem bardzo prawdopodobna jest hipoteza, że w przypadku remontu kwota wypłaconej renty ulegnie pomniejszeniu, a więc cały sens tej instytucji, jakim jest polepszenie sytuacji materialnej emerytów, zostanie zaprzepaszczony.