Kredyty jak rękawiczki

Ostra konkurencja na rynku kredytów mieszkaniowych zmusiła banki do obniżenia marż, a ostatnio - nawet do rezygnacji z prowizji. Czy to dobry moment na pozbycie się drogiego kredytu sprzed kilku lat?

Z danych Związku Banków Polskich wynika, że w połowie tego roku Polacy byli winni bankom z tytułu kredytów mieszkaniowych blisko 38 mld zł. Doradcy kredytowi z firmy brokerskiej Expander twierdzą, że warto pomyśleć o spłaceniu tamtych kredytów nowymi. Jako przykład podają pewnego klienta, który zaledwie przed dwoma laty zaciągnął 20-letni kredyt złotowy w wysokości 150 tys. W jego oprocentowaniu - dziś 7 proc. w skali roku - zawarta jest marża banku, która wynosi aż 2,5 pkt proc. Według Macieja Kossowskiego z Expandera obecnie marże są zwykle o połowę niższe, a coraz częściej nie przekraczają 1 pkt proc. W dodatku banki w ramach promocji proponują kredyt mieszkaniowy bez prowizji. Kossowski wymienia Fortis Bank, Millennium, Kredyt Bank, GE Money Bank, ING Bank Śląski oraz BGŻ. Ten ostatni na stałe zrezygnował z prowizji, jeśli kredytobiorca chce się zrefinansować, czyli spłacić kredyt zaciągnięty wcześniej w innym banku.

Dzięki zerowym prowizjom koszt refinansowania znacznie maleje. Warto więc czasem wykonać taką operację, by obniżyć oprocentowanie nawet o 1,5 czy 2 pkt proc. –  mówi inny doradca finansowy z Expandera Michał Stachyra.

Ile kosztuje refinansowanie? W zależności od banku te koszty mogą być różne. Stachyra podkreśla, że odpada np. taksa notarialna i 2-proc. podatek od czynności cywilnoprawnych. Pozostaje jednak m.in. opłata sądowa za zmianę wpisu hipoteki, ubezpieczenie do czasu sfinalizowania tej procedury, ewentualna prowizja za wcześniejszą spłatę starego kredytu. Stachyra radzi, jak uniknąć tej ostatniej. - Niektóre banki pobierają słoną prowizję za spłatę całkowitą, ale spłata częściowa jest darmowa lub obarczona niewielką opłatą. Można więc spłacić 99 proc. zadłużenia na warunkach spłaty częściowej, a dopiero potem dokonać spłaty całkowitej. Wiele zależy jednak od przychylności "nowego" banku - wyjaśnia doradca Expandera.

Policzył, że gdyby ów klient, który pożyczył 150 tys. zł, refinansował się dziś w ING Banku Śląskim, musiałby się liczyć z wydatkiem około 4,1 tys. zł. Jednak te pieniądze zwróciłyby mu się po 21 miesiącach, gdyż oprocentowanie nowego kredytu, także 20-letniego, wyniosłoby 5,4 proc. (oszczędność na miesięcznej racie to 199 zł).

Obaj doradcy radzą też wziąć w takim przypadku pod uwagę kredyt we frankach szwajcarskich. Można znaleźć bank, który udzieli go na 1,9 proc. w skali roku (np. w Fortis Banku). Wtedy miesięczna rata spłaty stopnieje z 1163 do 733 zł, czyli o 430 zł. Stachyra uprzedza jednak, że z uwagi na przeliczenie kursowe zadłużenie po refinansowaniu wzrosłoby o blisko 5,1 tys. - Nie jest to kwota, którą musimy od razu wyłożyć z kieszeni. Będziemy ją spłacać w ratach i jej ostateczna wysokość zależeć będzie od kursu franka - zastrzega Stachyra. Ale jeśli dla uproszczenia potraktować te 5,1 tys. zł jako dodatkowy jednorazowy wydatek, to refinansowanie zwróciłoby się po 22 miesiącach.

Refinansowanie kredytu może być naprawdę tanie, a dla wielu tysięcy złotych oszczędności warto przebrnąć przez bankową biurokrację –  twierdzi doradca z Expandera.

Szef Domu Kredytowego "Notus" Robert Pepłoński radzi jednak najpierw spróbować wynegocjować obniżenie ceny już zaciągniętego kredytu. Banki są dziś elastyczne –  zapewnia Pepłoński. Inicjatywa musi wyjść jednak od klienta –  dodaje.

Kossowski przyznaje, że negocjacje mają sens. Jednak raczej nie należy liczyć na dużą obniżkę. Zwykle oprocentowanie kredytów oferowane przez banki nowym klientom jest sporo niższe - wyjaśnia Kossowski. - Poza tym, jeśli stary bank ma zagwarantowaną wysoką prowizją za wcześniejszą spłatę kredytu, to jego skłonność do negocjacji jest mała. Woli zainkasować 2-proc prowizję i pożegnać "niewiernego" klienta. Zwłaszcza jeśli kwota kredytu nie przekracza 200 tys. zł –  dodaje doradca Expandera.

Według niego refinansowanie kredytów będzie w naszym kraju coraz bardziej popularne. Np. w Wielkiej Brytanii co drugi nowy kredyt idzie na spłatę wcześniejszego. Tam klienci zmieniają kredyt co kilka lat, gdy tylko kończy się okres promocyjnej niskiej stawki oprocentowania –  opowiada Kossowski. Zauważa przy tym, że dużą rolę odgrywają tam liczni brokerzy kredytowi.

W Polsce sprawę komplikuje fakt, że większość kredytobiorców wzięła kredyt w obcych walutach, np. we frankach szwajcarskich. Zdaniem Pepłońskiego ci kredytobiorcy powinni już zacząć myśleć o ich zamianie na złote. Jednak to nie promocje typu "kredyt bez prowizji" powinny być podstawą do podejmowania tego typu decyzji –  mówi Pepłoński. Według niego takie promocje będą też i wiosną. Tymczasem istnieje duże prawdopodobieństwo, że złoty jeszcze przez jakiś czas będzie się umacniał, a równocześnie oprocentowanie kredytów złotowych spadnie poniżej 5 proc.