Działka musi być z dostępem do drogi publicznej

- Wszystkie, a nie tylko niektóre działki położone na terenie objętym inwestycją muszą mieć dostęp do drogi publicznej i to już w momencie wydawania decyzji o warunkach zabudowy - orzekł Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie.

Sąd zajmował się sprawą pewnego inwestora, który wystąpił do prezydenta miasta o ustalenie warunków zabudowy dla planowanej budowy budynku usługowo-mieszkalnego z garażem i parkingiem podziemnym. Inwestycja miała być zrealizowana na kilku działkach.

Prezydent miasta ustalił warunki zabudowy, ale trzy osoby odwołały się od niej. Zarzucały decyzji prezydenta wiele uchybień, w tym również to, że jedna z działek nie ma dostępu do drogi publicznej. Ich zdaniem działki muszą mieć dostęp do drogi publicznej już w momencie, gdy wydawana jest decyzja o warunkach zabudowy. Dostęp do drogi publicznej nie może zależeć od tego, czy inwestor spełni w przyszłości określone warunki.
 
Samorządowe Kolegium Odwoławcze utrzymało w mocy decyzję prezydenta. W efekcie odwołujący się od niej złożyli skargę do sądu.

W wyroku z 6 października (sygn. akt II SA/Kr 83/11) Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie stwierdził, że jedna z działek położonych na terenie inwestycji nie ma dostępu do drogi publicznej. "Tym samym nie można przyjąć, że cały teren inwestycji objętej wnioskiem ma dostęp do drogi publicznej" - orzekł sąd.

Zdaniem sędziów, niedopuszczalne jest, żeby tylko niektóre działki składające się na teren inwestycji miały dostęp do drogi publicznej. "Mogłoby to prowadzić do sytuacji, w której wystarczałoby objąć wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy jakąkolwiek działkę mającą dostęp do drogi publicznej, a graniczącą z pozostałymi działkami objętymi wnioskiem, aby uznać, że cały teren inwestycji ma dostęp do drogi publicznej, a to z kolei nie odpowiadałoby ustawowej definicji dostępu do drogi publicznej wyrażonej w art. 2 pkt 14 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym" - stwierdził sąd.

WSA przypomniał, że dostęp działki do drogi publicznej musi być bezpośredni albo przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej (służebność polega na tym, że właściciel jednej nieruchomości może korzystać w określonym zakresie z innej nieruchomości, żeby móc na przykład właśnie dojechać do drogi publicznej).

Krakowski WSA przypomniał wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 20 października 2010 r. (sygn. akt II OSK 1467/09) w którym NSA orzekł, że "dostęp do drogi publicznej musi istnieć w dacie orzekania o warunkach zabudowy, a nie może powstać dopiero w przyszłości. Z tych przyczyn jest niedopuszczalnym, by na etapie ustalania warunków zabudowy, dostępność ocenianego terenu inwestycji do drogi publicznej określać w sposób warunkowy".

Natomiast w innym wyroku - z 3 listopada 2010 r. (sygn. akt II OSK 1625/09) - NSA przypomniał, że dostęp do drogi publicznej może być także przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie służebności drogowej. Ważne jest jednak to, by zarządca drogi wewnętrznej zgadzał się na korzystanie z niej.