Zasady sprzedaży ziemi dla rolników indywidualnych

Poniżej prezentujemy opracowane przez Agencje Nieruchomości Rolnych podstawowe zasady przeprowadzania przetargów ograniczonych ofert pisemnych na sprzedaż organizowanych dla rolników indywidualnych zamierzających powiększyć gospodarstwo rodzinne. Uwzględniają one postulaty przedstawicieli środowisk rolniczych, w tym izb rolniczych.
Zgodnie z nowymi zasadami decyzję w zakresie organizowania przetargów ofert pisemnych podejmuje dyrektor oddziału terenowego lub z-ca dyrektora kierujący filią. Nie jest wymagane uzyskanie zgody Prezesa Agencji w tym zakresie.
W ramach procedur stosowanych przy przeprowadzaniu ww. przetargów należy stosować następujące zasady:
1.      Przetarg ograniczony ofert pisemnych na sprzedaż może być zorganizowany na wniosek właściwej terenowo wojewódzkiej izby rolniczej (zwanej dalej „izbą rolniczą"). Wniosek ten powinien zawierać propozycje kryteriów i wag, a także wskazanie ilu rolników jest zainteresowanych przeprowadzeniem tego rodzaju przetargu.
 
2.      Przetargi ograniczone ofert pisemnych mogą być organizowane wyłącznie dla nieruchomości rolnych niezabudowanych, stanowiących jeden zwarty rozłóg.
 
3.      Do udziału w komisjach przetargowych należy zapraszać, oprócz przedstawicieli środowisk rolniczych wskazanych przez izbę rolniczą, również przedstawicieli gminy.
 
4.      Organizując przetargi ograniczone ofert pisemnych w pierwszej kolejności dokonuje się kwalifikacji uczestników, po jej zakończeniu osoby zakwalifikowane składają w określonym terminie oferty.  Oferty na przetarg składa się u notariusza.
 
5.      Kryteria (w liczbie co najmniej 3) i ich wagi, organizator przetargu ustala w uzgodnieniu z izbą rolniczą. Jako kryteria wyboru powinny być uwzględniane w szczególności:
 
„Powierzchnia gospodarstwa rodzinnego rolnika" oraz „Odległość miejsca zamieszkania rolnika od wystawianej nieruchomości" - tzw. kryteria strukturalne, które powinny otrzymywać najwyższe wagi - jako bezpośrednio odnoszące się do korzystnych zmian strukturalnych w obrębie okolicznych gospodarstw rodzinnych, czemu służyć mają przetargi ofert pisemnych,
 
„Proponowana cena nabycia nieruchomości" (nie niższa niż cena wywoławcza określona zgodnie z art. 30 ust.1 ustawy z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa).
 
6.   Organizator przetargu może przyjąć dodatkowo inne obiektywne i mierzalne kryteria, nie odnoszące się do cech osobowych oferentów (np. ich wiek, płeć, wykształcenie, stan cywilny, posiadanie dzieci itp.), w odniesieniu do których możliwe jest stosowanie precyzyjnej i przejrzystej punktacji, np.:

Intensywność produkcji zwierzęcej,
Uzyskane wsparcie w ramach PROW na 1 ha UR,
Powierzchnia gruntów nabytych lub wydzierżawionych z Zasobu oraz gruntów, na które oferent jest kandydatem na nabywcę lub dzierżawcę,
Bezumowne użytkowanie gruntów Zasobu przez oferenta,
 
7.   Kryteria nie będące kryteriami strukturalnymi, określonymi w pkt.5, powinny otrzymać wagi na poziomie 10-25%.
 
8.   Maksymalna suma punktów możliwych do uzyskania przez ofertę (uwzględniając wszystkie kryteria) wynosi 100.
 
9.   Ocena ofert w zakresie poszczególnych kryteriów następować powinna z uwzględnieniem zasady proporcjonalności, tj. oferta najkorzystniejsza w obrębie danego kryterium otrzymuje najwyższą liczbę punktów wg przyjętej skali, pozostałe proporcjonalnie mniej. W przypadku przyjęcia kryteriów, dla których nie jest możliwe lub uzasadnione określenie skali ocen i stosowanie zasady proporcjonalności, ocena następuje na zasadzie „zero-jedynkowej" („biegunowej"), czyli oferty mogą otrzymać albo maksymalną liczbę punktów albo zero. Przykłady oceny ofert w zakresie poszczególnych kryteriów zamieszczono w załączniku nr 2 do niniejszego pisma.
 
Informuję jednocześnie, że niniejsze wytyczne obowiązywać będą do czasu uchwalenia stosownych przepisów ustawowych zmieniających zasady przeprowadzania przetargów ograniczonych, w tym przetargów ofert pisemnych.  
Niniejsze pismo zastępuje wytyczne zawarte w piśmie z dnia 12 kwietnia 2013 r. znak: BP.ZGZ.4200.5.1.1305.2013.
 
 
                                               Załącznik nr 1
Przykłady oceny ofert w zakresie poszczególnych kryteriów
 
Powierzchnia gospodarstwa rodzinnego rolnika (przykład dla wagi tego kryterium w wysokości 30%)
 
Kluczowymi pojęciami przy ocenie ofert w zakresie powierzchni gospodarstwa są:
-     powierzchnia nieruchomości wystawianej do przetargu (PN),
-     powierzchnia preferowana (PP) - powinna być równa co najmniej 150 % powierzchni przeciętnego gospodarstwa rolnego w danym województwie wg danych ARiMR nie więcej jednak, niż 100 ha.
-     powierzchnia minimalna = 1 ha (jest to minimalna powierzchnia gospodarstwa rodzinnego, którego posiadacz może przystąpić do przetargu ograniczonego)
-     powierzchnia maksymalna (Pmax) równa: 300 ha minus PN (jest to maksymalna powierzchnia gospodarstwa rodzinnego, którego posiadacz może przystąpić do przetargu ograniczonego -  przy uwzględnieniu powierzchni nieruchomości wystawianej do przetargu)    
UWAGA - odnosząc się do powierzchni w każdym przypadku przyjmujemy powierzchnię wyrażoną w powierzchni użytków rolnych !
Maksymalną ocenę (30 punktów) otrzymują gospodarstwa o powierzchni równej PP i mniejszej. Gospodarstwa o powierzchni większej od PP otrzymują proporcjonalnie mniej punktów. Podziałka na skali ocen równa jest 1/30 różnicy Pmax minus PP. Za pomocą tak przyjętej skali ocen dokonuje się punktacji od 1 pkt do 30 pkt.    
 
 
Odległość miejsca zamieszkania rolnika od wystawianej nieruchomości (przykład dla wagi tego kryterium w wysokości 25 %)
 
Ocenę oferty w zakresie kryterium odległości miejsca zamieszkania rolnika (zameldowania w rozumieniu art. 7 ust 4 UKUR) od nieruchomości wystawianej do przetargu dokonuje się w zakresie maksymalnej odległości, jaka może wystąpić w danym przypadku, ustalonej przez OT. Uwzględnia się fakt, iż do przetargu będą mogli przystąpić również rolnicy z gmin graniczących. Analizowana powinna być odległość od miejsca zamieszkania rolnika przystępującego do przetargu do najbliżej wysuniętej granicy nieruchomości wystawianej do przetargu. Co do zasady analizować należy odległość w linii prostej. W przypadku występowania szczególnych okoliczności związanych z przebiegiem ciągów komunikacyjnych, przeszkód przyrodniczych lub innych czynników powodujących znaczne utrudnienia w komunikacji (np. autostrada, droga szybkiego ruchu, linia kolejowa, rzeka, kanał, jeziora) OT może podjąć decyzję o uwzględnieniu zamiast odległości w linii prostej - odległości wynikającej z faktycznej możliwości dojazdu drogami wyszczególnionymi w ewidencji gruntów.
Przykład
Do przetargu mogą przystąpić rolnicy z danej gminy i gmin graniczących, gdzie największa możliwa odległość wystawianej nieruchomości od miejsca zamieszkania potencjalnych uczestników wynosi 22 km, a najmniejsza 0 km (działka, na której mieszka rolnik graniczy z gruntem Zasobu wystawianym do przetargu). Ocena dokonywana będzie więc w skali od 0 km do 22 km.  Odległości podawane w ofertach powinny być zaokrąglane do pełnych kilometrów. Podziałka na skali ocen: 1/25 maksymalnej możliwej odległości, czyli w tym przypadku 0,88 km. Za pomocą tak przyjętej skali ocen dokonuje się punktacji od 1 pkt do 25 pkt.    
Proponowana cena nabycia (przykład dla wagi tego kryterium w wysokości 20%)
Najwyższa zaproponowana cena otrzymuje 20 pkt. Ceny niższe otrzymują proporcjonalnie mniej punktów. Np. jeżeli najwyższa cena wynosi 40 000 zł, to cena w wysokości 20 000 zł otrzymuje 10 pkt (cena w wysokości 20 000 zł stanowi 50% ceny najwyższej, stąd otrzymuje 50% z 20 pkt, czyli 10 pkt.).
 
 
Intensywność produkcji zwierzęcej
Ocena dokonywana jest na podstawie obsady zwierząt[1] w DJP [Dużych Jednostkach Przeliczeniowych]. Maksymalną liczbę punktów otrzymują gospodarstwa, gdzie DJP jest równe 1,5 i więcej. Mniejsza obsada otrzymuje proporcjonalnie mniej punktów. W przypadku braku obsady oferta uzyskuje 0 pkt.
 
Uzyskane wsparcie w ramach PROW na 1 ha UR (w zakresie działań dotyczących bezpośrednio rozwoju gospodarstwa rodzinnego - np. modernizacja gospodarstw rolnych, ułatwienie startu młodym rolnikom). Ocena następuje na podstawie uzyskanego wsparcia w perspektywie finansowej 2007-2013. Oferta dotycząca gospodarstwa z największym wsparciem otrzymuje najwyższą liczbę punktów, pozostałe proporcjonalnie mniej. Oceny w zakresie tego kryterium należy dokonywać na podstawie dokumentów (np. decyzji, zaświadczeń) z ARiMR.
 
Powierzchnia gruntów nabytych lub wydzierżawionych z Zasobu oraz gruntów, na które oferent jest kandydatem na nabywcę lub dzierżawcę
 
Maksymalną liczbę punktów otrzymują oferty złożone przez rolników, którzy nie nabyli, nie wydzierżawili oraz nie są kandydatami na nabywców (dzierżawców) gruntów Zasobu. Jeżeli wszyscy oferenci wykazują powierzchnię gruntów w omawianym zakresie, maksymalną liczbę punktów uzyskuje najmniejsza powierzchnia. Oferent, który wykaże się największą powierzchnią otrzymuje 0 pkt. Pozostałe oferty otrzymują proporcjonalną liczbę punktów (im większa powierzchnia tym mniej punktów).
 
Bezumowne użytkowanie gruntów Zasobu przez oferenta
 
Ocena następuje na zasadzie „zero-jedynkowej" („biegunowej"), czyli oferent który był lub jest bezumownym użytkownikiem otrzymuje O pkt, a oferent który nie był i nie jest otrzymuje maksymalną liczbę punktów.


[1] Obsada inwentarza żywego - jest to pogłowie zwierząt określone w sztukach dużych w przeliczeniu na jednostkę powierzchni.