Zmienione przeznaczenie gruntu

Nawet wtedy, gdy w dacie nabycia nieruchomości od Skarbu Państwa była ona nieruchomością leśną lub rolną, przysługuje gminie prawo pierwokupu, jeśli w chwili sprzedaży przeznaczona była pod budownictwo mieszkalno-usługowe. Taki jest sens uchwały Sądu Najwyższego.

Małżonkowie M. nabyli od Rolniczej Spółdzielni Produkcyjnej Kieźliny aktem notarialnym działkę gruntu, po czym wystąpili do sądu z wnioskiem o odłączenie jej z księgi wieczystej urządzonej dla większej nieruchomości i założenie osobnej księgi, do której zostaną wpisani jako współwłaściciele. Sąd rejonowy wniosek oddalił. Ustalił, że księga wieczysta została założona dla nieruchomości położonej w M. na skutek odłączenia jej z innej nieruchomości. Prawo własności w księdze wpisane jest na rzecz RSP, która nabyła je we wrześniu 1988 r. od Skarbu Państwa. Następnie nieruchomość podzielono na szereg działek, m.in. na tę, o którą chodzi w sprawie. Zgodę na podział wydał wójt gminy, a w decyzji zaznaczono, że w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jest ona przeznaczona pod budownictwo mieszkalno-usługowe, ale jest niezabudowana.

Nieważna umowa

W tej sytuacji sąd uznał, że akt notarialny jest nieważny, ponieważ na podstawie art. 109 ust. 1 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami z 21 sierpnia 1997 r. (Dz.U. z 2000 r. nr 46, poz. 543 ze zm.) gminie przysługuje prawo pierwokupu, a sprzedaż nieruchomości może nastąpić wtedy, gdy wójt prawa tego nie wykona. Dlatego notariusz sporządzający umowę sprzedaży jest zobowiązany do zawiadomienia wójta o treści umowy. Skoro tego nie zrobił, a sprzedaży dokonano bezwarunkowo, to zgodnie z art. 599 par. 2 kodeksu cywilnego jest ona nieważna (przepis ten mówi, że jeśli prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy Skarbowi Państwa lub jednostce samorządu terytorialnego, współwłaścicielowi albo dzierżawcy, sprzedaż dokonana bezwarunkowo jest nieważna). Sąd I instancji nawiązał także do uchwały Sądu Najwyższego z 11 lipca 1996 r. (III CZP 71/96, OSNC 11/1996/46), w której stwierdzono, że prawo pierwokupu przysługuje w stosunku do nieruchomości gruntowych, które nabyto w celu zabudowy, a cel ten nie został spełniony. Nie ma ona jednak, zdaniem tego sądu, zastosowania, bowiem wydano ją w okresie obowiązywania art. 76 ust. 1 ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości, a teraz ustawodawca zrezygnował z uzależnienia prawa pierwokupu gminy od celu, w jakim nastąpiło nabycie sprzedawanego gruntu, szczególnie z celu zabudowy.

Wątpliwości interpretacyjne

Od postanowienia tego wnioskodawcy, do których przystąpiła gmina i RSP, odwołali się, powołując się przede wszystkim na naruszenie art. 47 i 57 ustawy o księgach wieczystych i hipotece przez przyjęcie, że gminie przysługuje prawo pierwokupu. Przy rozpoznawaniu apelacji sąd II instancji powziął wątpliwości co do oceny prawnej ustalonego stanu faktycznego. Jego zdaniem istotną kwestią w sprawie jest to, czy w tym stanie prawnym przysługuje gminie prawo pierwokupu na podstawie art. 109 ust. 1 pkt 1 ustawy z 29 września o gospodarce nieruchomościami. Trzeba bowiem mieć na uwadze, że prawo to prowadzi do istotnych ograniczeń uprawnień właściciela nieruchomości w dysponowaniu swym prawem. Dlatego przepisy ograniczające obrót nieruchomościami należy interpretować ściśle – stwierdził sąd pytający.

Czy uchwała jest aktualna?

W omawianej sprawie przedmiotem sprzedaży był grunt nabyty uprzednio od Skarbu Państwa na cele produkcji rolnej. Zmiana przeznaczenia gruntu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na budownictwo mieszkalno-usługowe nastąpiła później. Wątpliwości powstały dlatego, że art. 109 ust. 1 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami ma odmienne brzmienie niż art. 76 ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości, odnoszą się też one do powołanej wyżej uchwały SN. Dlatego sąd apelacyjny zwrócił się do Sądu Najwyższego o rozstrzygnięcie następującego zagadnienia prawnego: czy pod rządami art. 109 ust. 1 pkt 1 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami zachowała aktualność uchwała Sądu Najwyższego z 11 lipca 1996 r., III CZP 71/96?

Czy gminie przysługuje prawo pierwokupu?

Sąd Najwyższy odpowiedział na to pytanie 18 marca w formie uchwały: gminie przysługuje prawo pierwokupu nieruchomości przeznaczonej w chwili jej sprzedaży pod budownictwo mieszkalno-usługowe także wówczas, gdy w dacie nabycia tej nieruchomości od Skarbu Państwa stanowiła ona nieruchomość rolną bądź leśną (art. 109 ust. 1 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 46, poz. 543 ze zm.).

Sygn. akt III CZP 5/04