Współpraca ANR z Polską Federacją Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych

W siedzibie Biura Prezesa Agencji Nieruchomości Rolnych w Warszawie odbyło się spotkanie przedstawicieli ANR i Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych. Ze strony Agencji uczestniczyli: Aleksander Andryszak – Dyrektor Zespołu Gospodarowania Zasobem, Roland Perycz – Z-ca Dyrektora, Tomasz Ciodyk – Doradca i Małgorzata Wesołowska – Gł. Specjalista, natomiast ze strony Federacji Prezydent PFSRM Andrzej Hopfer i Przewodniczący Komisji Arbitrażowej przy PFSRM Iwo Betke.

Ogólnym tematem spotkania były zagadnienia związane z wyceną nieruchomości, zwłaszcza rolnych, wchodzących w skład Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa (Zasób), którymi gospodaruje Agencja. Przedstawiciele Agencji wyrazili pogląd, że wprawdzie zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami ocena poprawności operatów szacunkowych pozostaje w kompetencji organizacji zawodowych rzeczoznawców majątkowych, to jednak Agencja – jako zlecający – korzysta z możliwości formułowania wątpliwości dotyczących operatów, wnioskując w niektórych przypadkach o udzielenie stosownych wyjaśnień bądź wprowadzenie poprawek. W sytuacjach, kiedy udzielone wyjaśnienia lub wprowadzone zmiany w treści operatu, nadal nie są w opinii Agencji wystarczające, a treść wyceny wskazuje na prawdopodobieństwo wystąpienia nieprawidłowości mogących mieć wpływ na wartość nieruchomości, wyceny są przekazywane do Komisji Arbitrażowej przy PFSRM bądź komisji przy stowarzyszeniach regionalnych. Ponadto, wycena nieruchomości Zasobu była w ostatnim czasie przedmiotem zainteresowania zewnętrznych organów kontrolnych, w tym Najwyższej Izby Kontroli, które wnioskowały m.in. o zwiększenie zakresu weryfikacji operatów szacunkowych mienia Zasobu. Wątpliwości i uwagi kierowane przez Agencję do wycen dotyczyły najczęściej: metodyki analizy rynku i analizy przyjętych do wycen transakcji, doboru cech rynkowych rynku nieruchomości rolnych, obliczania trendu czasowego, wyboru nieruchomości do porównań z zakresu i sposobu stosowania metody korygowania ceny średniej, wyceny dużych obszarowo nieruchomości z bazą budynkową i metodyki określania wartości nakładów inwestycyjnych.

Przedstawiciele Federacji stwierdzili, że część uwag skierowanych pod adresem operatów sporządzanych na zlecenie ANR dotyczy kwestii fundamentalnych i oczywistych, jeśli chodzi o kwestię poprawności wycen. Podkreślili również, że Agencja jest liczącym się na rynku wycen zleceniodawcą, w związku z czym duże znaczenie ma dobra współpraca tej instytucji ze środowiskiem rzeczoznawców, również w zakresie doskonalenia wycen. Ustawa o gospodarce nieruchomościami nie zabrania dokonywania ocen własnych na użytek instytucji wykorzystującej operat szacunkowy, jednak wartość dowodową w znaczeniu publiczno-prawnym posiada tylko ocena operatu szacunkowego dokonywana przez organizację zawodową, zawierająca ocenę prawną i warsztatową o charakterze zawodowym. Sposób usunięcia błędów stwierdzonych w ramach wewnętrznej kontroli operatu szacunkowego winien być przewidziany w Umowie Agencji z rzeczoznawcami. Uczestnicy spotkania wyrazili potrzebę podjęcia prac nad nowelizacją Standardu V.4. „Wycena nieruchomości rolnych”, ustawicznego szkolenia rzeczoznawców m.in. w zakresie wyceny nieruchomości rolnych oraz podjęcia działań na rzecz wprowadzenia specjalizacji m.in. w tym zakresie wycen. Poruszono także problem ustawy o zamówieniach publicznych, której stosowanie prowadzi w niektórych wypadkach do wyboru rzeczoznawców nie posiadających stosownego doświadczenia, a także kwestię możliwości uzyskiwania uprawnień rzeczoznawcy majątkowego przez absolwentów wyższych szkół o profilu rolniczym. Ustalono, że Agencja przekaże do Federacji opracowanie, w którym przedstawione zostaną zagadnienia, które najczęściej są przedmiotem wątpliwości dotyczących poprawności wycen nieruchomości Zasobu. Ukazało się ono w formie artykułu w kwartalniku Rzeczoznawca Majątkowy, który publikowany jest również na stronie internetowej ANR. W październiku 2005 r. planuje się odbycie kolejnego spotkania przedstawicieli Agencji i środowiska rzeczoznawców, które będzie miało charakter forum dyskusyjnego na temat wycen nieruchomości Zasobu WRSP.