Skala i przyczyny zmniejszania się dzierżaw ziemi

Chociaż od 2001 roku Agencja Własności Rolnej Skarbu Państwa więcej sprzedaje niż wydzierżawia, a od 1997 roku zmniejsza się powierzchnia zasobu WRSP będąca w dzierżawie, to ta forma jest nadal głównym kierunkiem zagospodarowywania gruntów popegeerowskich. Na koniec 2002 roku w dzierżawie było ponad 2,4 mln ha, co stanowi 51% przejętych gruntów i 77% aktualnej powierzchni gruntów zasobu WRSP. W dzierżawach występuje nieustanny ruch, ponieważ Agencja zawiera i rozwiązuje umowy, także sami dzierżawcy składają wnioski o ich rozwiązanie. Część umów wygasa, część gruntów jest wyłączana z dzierżawy. Nie wszystkie jednak "ruchy na wydzierżawionej powierzchni" są zjawiskiem pożądanym.

Na 4,7 mln ha przejętych gruntów do zasobu WRSP, Agencja  w całym dziesięcioletnim okresie swojej działalności (od 1992 roku do końca 2002 roku) zawarła blisko 271 tysięcy umów dzierżawy obejmujących ponad 4,4 mln hektarów. Ponad 2 mln ha tj. 46% wydzierżawionych gruntów było w ruchu, to znaczy z różnych powodów wycofywano je z dzierżawy i zagospodarowania w innej formie lub ponownie wydzierżawiano innemu użytkownikowi.

Nie wszystkie "ruchy na wydzierżawionej powierzchni" są zjawiskami pożądanymi. Najwięcej gruntów zasobu WRSP było w dzierżawie w 1996 r - blisko 3 mln ha. Od 1997 r w miarę wyczerpywania się ofert i wraz z systematycznym wzrostem wykupu gruntów przez dzierżawców, udział dzierżawy w zagospodarowaniu gruntów zasobu  WRSP spada. Na koniec 2002 r. powierzchnia gruntów będących w dzierżawie zmniejszyła się o 520 tys. ha (o 18%) w porównaniu do 1996 r., a jej udział w gruntach przejętych zmniejszył się o11 punktów (z 62% do 51%).

Z danych zawartych w tabeli wynika, że powierzchnia wydzierżawiona, w największej mierze była "w ruchu" z powodu rozwiązania umów przed terminem. Dotyczy to ponad 49,5 tys. umów obejmujących ponad 1,1 mln. ha. Zjawisko to narasta w coraz większym stopniu. Umowy te zostały rozwiązane z trzech powodów:

• na wniosek Agencji, ze względu na niedotrzymanie warunków umów przez dzierżawców;
• rezygnacji dzierżawców z użytkowania gruntów Agencji, najczęściej ze względów ekonomicznych;
• wykupienia dzierżawionych gruntów w ramach pierwszeństwa nabycia. 

Na wniosek Agencji, z powodu niedotrzymania warunków umów przez dzierżawców rozwiązano 3239 umów obejmujących ponad 501 tys. ha, na wniosek dzierżawców rezygnujących z użytkowania rozwiązano ponad 26 tys. umów o powierzchni ok. 351 tys. ha i na wniosek dzierżawców, ze względu na wykup dzierżawionych gruntów w ramach pierwszeństwa nabycia rozwiązano ponad 19 tys. umów o pow. blisko 253 tys. ha.

Znaczącym powodem zmian wydzierżawionej powierzchni były wyłączenia części gruntów z obowiązujących umów. Należy przypomnieć, że na początku wśród rolników przeważała nieufność, nie było wielu zainteresowanych ziemią popegeerowską. W miarę ożywiania się popytu na grunty z zasobu WRSP, Agencja korzystała z możliwości wyłączeń ziemi z dużych gospodarstw, z przeznaczaniem ich na powiększenie gospodarstw rolników indywidualnych.

W sumie do końca 2002 r. wyłączono ponad 533 tys. ha (12% wydzierżawionych gruntów). Grunty wyłączone stanowią 26% powierzchni wydzierżawionej będącej w "ruchu". W rzeczywistości grunty te zmieniły użytkowników i formę użytkowania, bowiem część z nich sprzedano, a część przekazano nieodpłatnie upoważnionym instytucjom.

Kolejnym powodem zmiany wydzierżawionej  powierzchni było wygasanie umów. Od początku działania Agencji do końca 2002 r. wygasło ponad 71 tys. umów (26% zawartych), które objęły ponad 336 tys. ha, tj. 17 % będących w "ruchu ". Należy przypomnieć, że w pierwszych latach działania Agencji, umowy, zwłaszcza na małe nieruchomości były zawierane na bardzo krótki okres (na rok lub na dwa). Spora część dzierżawców, po wygaśnięciu tych krótkotrwałych umów, ponawiała je, kontynuując użytkowanie tych samych działek .

Dlaczego nie dotrzymywali warunków umowy

Na szczególną uwagę zasługuje zjawisko rozwiązanych umów na wniosek Agencji, z powodu niedotrzymania warunków umów przez dzierżawców, jako że rodzi ono negatywne skutki ekonomiczne dla Agencji.

W związku z dużym obciążeniem wynikającym z wykupu składników majątkowych i prowadzeniem produkcji rolnej przy braku wystarczających własnych zasobów finansowych, spora część dzierżawców napotykała na poważne trudności w gospodarowaniu na mieniu zasobów WRSP. Nie udało się im ich pokonać, co prowadziło do bankructw. Skutkiem tego był konieczny zwrot do zasobów WRSP ziemi i budynków, często mocno zdewastowanych.

Od początku działania Agencji, umowy rozwiązywane z powodu niedotrzymania zapisanych w nich warunków stanowią niewiele ponad 1 % wszystkich zawartych umów na dzierżawę, ale ponieważ umowy te dotyczą dużych nieruchomości, powierzchnia gruntów, których dotyczyły rozwiązane umowy stanowi ponad 11 %  wydzierżawionych gruntów i prawie 25 % będących w " ruchu". Zjawisko to jest niebagatelne, a jego przyczyn należy upatrywać w następujących przyczynach:

• pewną słabością przekształceń była niewątpliwie płytkość procesów restrukturyzacji, wynikająca z zachowawczej postawy części kadry kierowniczej. Do dzierżawy przekazywano niekiedy zbyt  duże jednostki. Tak powstały jednoosobowe spółki AWRSP o charakterze komercyjnym. Także spółki hodowlane wydzierżawiały zbyt duże powierzchnie. Oddziały terenowe oferowały na przetargach tzw. nieruchomości zorganizowane, całe gospodarstwa. Uzasadniono to niepodzielnością majątku, dużymi budynkami gospodarczymi, które należało wykorzystać w połączeniu z dużym zapleczem powierzchni. Często dzierżawcy zaprzestawali produkcji zwierzęcej, ponieważ budynki były zbyt duże, wyposażone w starą technologię, wymagały kosztownych remontów. Te wielkoobszarowe gospodarstwa z istoty swej i z konieczności koncentrują się na produkcji zbóż. Produkcję tę, jak wiadomo, najłatwiej zmechanizować, co jest najkrótszą drogą do obniżenia kosztów. Problemem jednak jest to, na zboże nie ma dobrego rynku. Europa i Polska mają nadwyżki zboża i w przyszłości rynek ten też tak będzie wyglądał. Już dzisiaj co czwarte gospodarstwo funkcjonuje ze stratą. Otóż rzeczywistej poprawy struktury agrarnej nie da się sprowadzić tylko do ilości hektarów. Osiąga się ją wówczas, kiedy powstają jednostki zdolne do konkurowania na wolnym rynku.  Jak pokazują liczne badania coraz mniej ma to wspólnego z wielkością gospodarstwa.
• kolejną przyczyną było ograniczenie roli kryteriów merytorycznych przy wyborze oferentów na dzierżawców. Proponowany czynsz dzierżawny wprawdzie nie był jedynym kryterium wyboru, lecz w praktyce stawał się podstawowym. Komisje często wykorzystywały to kryterium z obawy przed posądzeniem o działania na szkodę Skarbu Państwa. Gdyby wybrały ofertę o niższym czynszu ale merytorycznie uzasadnioną miałyby trudności z przekonaniem kontrolerów NIK.
• okres przekształceń własnościowych w rolnictwie przypadł na trudne warunki funkcjonowania całej gospodarki. Prawie w całym okresie działania Agencji relacje cen produktów rolnych do cen środków produkcji układają się niekorzystnie dla rolnictwa. Następuje coraz większe tzw. rozwarcie nożyc cen. 
• negatywne zjawiska, o charakterze przyrodniczym (powodzie, susze) i o charakterze ekonomicznym, takie jak spadek opłacalności produkcji, zwłaszcza zwierzęcej oraz trudności w zbycie produkcji nasiliły się w ostatnich latach bardzo dotkliwie.
• powodem rezygnacji z dzierżawy było poczucie niepewności wynikającej z zagrożenia stabilności warunków dzierżawy przez zmiany prawa, oraz ciągłe próby upolitycznienia procesu przekształceń własnościowych.
• Dzierżawcy swoją porażkę tłumaczą tym, że uczyli się trudnej drogi dzierżawienia, nie mając wzorców. W  Polsce dzierżawa nie była przecież popularna. Ponadto twierdzą, że na przetargach musieli się zgodzić na zbyt wysoki czynsz, nie mieli możliwości negocjacji, poddani byli presji. W niekorzystnej sytuacji ekonomicznej funkcjonowania rolnictwa, przyjęte warunki na przetargu okazały się trudne do spełnienia. Wielu dzierżawców nękały również konflikty z pracownikami, byłymi pegeerowcami, których musieli zatrudniać zgodnie z umową. W opinii dzierżawców, często nie są to dobrzy pracownicy, ciągle są nastawieni roszczeniowo.

Dzierżawcy nieruchomości rolnych Zasobu podejmując ryzyko rolniczej działalności gospodarczej na własny rachunek, z pewnością staną wobec wielu trudnych problemów. Agencja dlatego wychodziła i wychodzi na przeciw ich trudnościom, wspomagała ich podejmując różnego rodzaju działania doraźne i długoterminowe np.: 

• obniżanie i umarzanie czynszów, jeśli wystąpiły warunki do ich zastosowania, 
• prolongowała płatności czynszu dzierżawnego bez zastosowania oprocentowania, 
• włączała się w coraz w większym stopniu w prowadzenie inwestycji na przedmiocie dzierżawy,
•  wyrażała zgody na wyłączanie niektórych obiektów produkcyjnych, 
• ponosiła koszty rozbiórki i likwidacji zużytego majątku.

Działania podejmowane przez Agencję nie mogą jednak całkowicie wyeliminować ryzyka, jakie występuje i będzie występować w każdej działalności gospodarczej, a zwłaszcza w produkcji rolniczej. Nawet jeśli będzie to skłaniać niektórych dzierżawców do rezygnacji z kontynuowania umów. W warunkach gospodarki rynkowej zjawisko takie jest normalne. Dotyczy ono na szczęście tylko mniejszej części dzierżawców. Większość gospodarstw utworzonych w oparciu o nieruchomości wydzierżawione od Agencji jest w stanie sprostać nie tylko bieżącym trudnościom, lecz także przyszłej konkurencji z rolnictwem innych krajów Unii Europejskiej. Funkcjonujący system dzierżaw wymaga jednakże rozwiązania wielu kwestii, przede wszystkim unormowań prawnych gwarantujących trwałość i stabilność dzierżaw gruntów zasobu WRSP.