Rynek nieruchomości po wejściu Polski do Unii

Nasze mieszkania, domy i ziemia są najtańsze w Unii Europejskiej. Ale nie dla nas. Jeszcze długo nie będzie nas stać, by za nieruchomości płacić tyle, ile Hiszpanie lub Irlandczycy.

Pod koniec zeszłego roku polski rynek nieruchomości ogarnął amok. Ludzie na potęgę kupowali mieszkania, domy i działki, jakby u naszych granic stały watahy cudzoziemców, tylko czekających na okazję, by ich ubiec.

Okazało się, że ceny - i owszem - wzrosły, ale nie wszędzie. Gdzieniegdzie, jak w Poznaniu czy Zielonej Górze - ostro zjechały. Właściciele mieszkań w wieżowcach z wielkiej płyty musieli mocno spuścić z tonu - niektórzy przecenili je nawet o 40 proc.

W zdecydowanej większości miast za własną nieruchomość statystyczny Kowalski musi jednak zapłacić o kilkanaście procent więcej niż pół roku temu. Nie z powodu Unii jednak, lecz podwyżki podatku VAT na materiały budowlane i grunty oraz rosnącego optymizmu, który nakręca boom kredytowy. Klienci masowo szturmują banki, nie bacząc, że podwyżka stóp procentowych wisi w powietrzu.

Mieszkania wciąż za tanie

Biorąc pod uwagę zasobność naszych portfeli, jeszcze długo nie będzie nas stać na europejskie ceny. Trzypokojowe mieszkanie w Londynie kosztuje prawie 750 tys. euro. O połowę taniej jest w Madrycie. W Brukseli trzeba zapłacić 120 tys. euro, w Atenach - 170 tys. euro. A w Warszawie? Dziś wystarczy 55-60 tys. euro . Jeszcze pół roku temu ten sam lokal można było kupić 10 proc. taniej.

Ciekawie wygląda sytuacja na rynku wtórnym. Właściciele mieszkań grali na zwłokę, licząc na to, że po 1 maja sprzedadzą drożej. Niektórzy, np. poznaniacy, przeliczyli się. W stolicy Wielkopolski rynek się przegrzał i dziś można tu kupić mieszkanie nawet o 20 proc. taniej niż przed Unią.

Pozostałe miasta ogarnął marazm. Mało kupujących, jeszcze mniej sprzedających. Pośrednicy nieruchomości skarżą się na to, że nie mają czym handlować, ale nie w Warszawie i Krakowie. Tu ceny niezmiennie idą w górę.

Domy w cenie

Więcej niż pół roku temu trzeba zapłacić za dom. I to niezależnie od tego, czy z rynku wtórnego, czy pierwotnego. Ludzie myślą tak - skoro dom kosztuje tyle, ile mieszkanie, lepiej kupić dom. Nawet kilkudziesięcioletnie budynki cieszą się powodzeniem, głównie ze względu na prestiżową lokalizację w najlepszych dzielnicach miast.

Małe domy na niedużych (do 350 m kw.) posesjach zbudowane w nowych, oszczędnych technologiach sprzedają się jak świeże bułeczki. Powód - nie wymagają remontów i są tanie w utrzymaniu.

Działka tak - ale z planem

Ceny działek budowlanych w żadnym z ankietowanych przez nas miast nie spadły. Pozostały w miejscu, jak w przypadku Zielonej Góry, Łodzi lub Poznania, bądź poszły do góry. Dla przykładu - za 1 m kw. uzbrojonego gruntu w Warszawie trzeba zapłacić o 30 proc. więcej niż kilka miesięcy temu, a w Lublinie i Częstochowie - o 25 proc. więcej.

Run na działki budowlane napędzały głównie zmiany w podatku VAT (od 1 maja do ceny trzeba doliczyć 22 proc.). Ludzie interesowali się przede wszystkim tymi terenami, dla których gminy mają aktualne plany zagospodarowania przestrzennego. Jeśli ich nie ma (a większość dużych polskich miast jest w takiej sytuacji), na pozwolenie na budowę trzeba czekać przynajmniej kilka miesięcy.

Rezultat? Agencje nieruchomości obserwowały przede wszystkim wzrost zainteresowania terenami podmiejskimi. Świetnym przykładem jest tu Kraków, w którym ważne plany pokrywają zaledwie 2,5 proc. powierzchni miasta. Mieszkańcy grodu Kraka na potęgę zaczęli więc wykupywać działki w okolicznych miasteczkach, np. w Michałowicach, Zabierzowie czy Libertowie. Sporą popularnością cieszyły się również działki rolne z tzw. perspektywami (czyli takie, które w niedalekiej przyszłości można będzie przekształcić na budowlane). Takie tereny w Białymstoku dziś są droższe o 25-30 proc., Wrocławiu o 10 proc., a w Krakowie - nawet o 100 proc.

W najmie bez zmian

Ani Unia, ani VAT nie zamieszały w czynszach najmu. Nawet w dużych ośrodkach akademickich płaci się tyle, ile dotąd. Jedynie Szczecin odnotował wzrost czynszów, co może być spowodowane bliskością granicy z Niemcami. W stolicy - dla odmiany - czynsze najmu kawalerek spadły o 15 proc. Inna sprawa, że wcześniej zostały nieludzko wprost wywindowane.

Będzie drożej

Co będzie dalej? Zdaniem specjalistów ceny nieruchomości raczej już nie spadną. Przyczyn tego stanu jest wiele.

1. Większy VAT na materiały budowlane. Większość z nich do tej pory była opodatkowana stawką 7 proc. Teraz jest to już 22 proc. Ceny poszybowały o 5-15 proc.

2. Buduje się mało nowych mieszkań. W zeszłym roku wydano zaledwie 195 tys. pozwoleń na budowę. To wprawdzie wynik o 1,5 proc. lepszy niż w roku 2002, ale nadal słaby (dla porównania: w latach 1997-99 wydawano ich rocznie ponad 300 tys.).

3. Podrożeją grunty budowlane. Wprowadzenie 22-proc. podatku VAT na transakcje ziemią (do 1 maja były objęte zerową stawką) oznacza wzrost ceny mieszkań (domów) o kilka procent.

4. Drodzy wykonawcy. Deweloperzy przyzwyczaili się, że dyktują warunki i dostają wykonawcę za półdarmo. Dziś wykonawcy są rozrywani, a co za tym idzie - podnoszą stawki za swoje usługi. To także podnosi koszty budowy.

5. Wyższe marże deweloperów. Przez ostatnie dwa lata przedsiębiorcy mocno zeszli ze swych marży. Twierdzą jednak, że czas wyrzeczeń się już skończył, a nadszedł czas... żniw.