Bariery w zagospodarowaniu zabytków

Według danych Agencji, na koniec 2008 r. do Zasobu ogółem przejęto 2325 zespołów dworskich i pałacowo-parkowych wpisanych do rejestru zabytków, z tego trwale rozdysponowano 1500 zespołów: poprzez sprzedaż 1120 a przez wniesienie do jednoosobowych spółek 148. Nadal w Zasobie jest 825 zespołów, z tego w dzierżawie pozostaje 622, w administrowaniu 127, w zarządzie i wieczystym użytkowaniu 5. Na rozdysponowanie czeka 71 zespołów.


Działania Agencji w odniesieniu do obiektów wpisanych do Rejestru Zabytków ukierunkowane są na ich zabezpieczenie przed uszkodzeniem, zniszczeniem, dewastacją do czasu ich trwałego rozdysponowania oraz przygotowanie obiektów do sprzedaży, o ile to możliwe, wraz z gospodarstwem rolnym, historycznie związanym z zabytkiem.

Obiekty zabytkowe poza swą bezsporną wartością historyczną i kulturową mają także wymierną wartość gospodarczą. Niemal na całym świecie stare budowle stanowią dobrą lokatę kapitału. Przekształcenia strukturalne i własnościowe zmierzają w takim kierunku, aby przyszły właściciel wziął na siebie ciężar wykonania niezbędnych prac remontowych i zabezpieczających, realizując je w zgodzie ze wszelkimi wymogami formalnymi wynikającymi z charakteru tych obiektów oraz zaleceń konserwatorskich.

Sprzedaż nieruchomości wpisanych do Rejestru Zabytków prowadzona jest w większości przypadków w ramach pierwszeństwa nabycia przysługującego dzierżawcy na podstawie art. 29, ust. 1, pkt 3 ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa. Jeżeli nie ma zastosowania prawo pierwszeństwa, sprzedaż nieruchomości odbywa się w drodze przetargu.

W przypadku nie rozstrzygnięcia przetargu, korzystając z ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa, Agencja ogłasza kolejne przetargi i może ustalić cenę wywoławczą, nie niższą jednak niż 50% ceny wywoławczej pierwszego przetargu, aż do skorzystania z możliwości sprzedaży nieruchomości bez przetargu. W tym przypadku ustalona cena sprzedaży nie może być jednak niższa od ceny wywoławczej ostatniego przetargu.

Agencja może także w drodze umowy nieodpłatnie przekazać nieruchomość np. gminie na cele związane z wykonywaniem zadań własnych. Jednak gminy nie przejawiają dużego zainteresowania przejmowaniem nieruchomości wpisanych do Rejestru Zabytków. Stosowany przez wiele lat system preferencji przy nabywaniu nieruchomości zabytkowych, polegający na obligatoryjnym obniżaniu ceny sprzedaży o 50%, umożliwiał rozszerzenie kręgu osób zainteresowanych nabyciem, również na osoby mniej zamożne. Jednak tak skonstruowany system preferencji nie wpływał na polepszenie stanu zabytków. Dopiero zmiana zasady polegająca na wprowadzeniu w miejsce obniżki obligatoryjnej – obniżki fakultatywnej, umożliwiła Agencji rozwiązania ukierunkowane na wykorzystanie przez nabywcę uzyskanych oszczędności z tytułu obniżki ceny sprzedaży, na realizację prac budowlano-konserwatorskich. Należy podkreślić, że poniesione nakłady dotyczą obiektów nie będących już w Zasobie.

Aktualnie obowiązuje pozostawiona 50% obniżka ceny sprzedaży. Jednak skorzystanie z niej zależy od spełnienia odpowiednich warunków. Nabywca jest zobowiązany do przedłożenia właściwemu oddziałowi terenowemu Agencji, w terminie ustalonym w porozumieniu z wojewódzkim konserwatorem zabytków, nie dłuższym jednak niż 5 lat od dnia zawarcia umowy sprzedaży, dokumentów potwierdzonych przez właściwego wojewódzkiego konserwatora zabytków, określających zakres rzeczowy i wartość nakładów, które nabywca poniósł, realizując wskazania konserwatorskie w odniesieniu do nabytej nieruchomości zabytkowej. Intencją pozostawienia obniżki ceny sprzedaży było zachęcenie, a jednocześnie zmobilizowanie nabywców do realizacji prac według wskazań konserwatora zabytków.

Istnieje wiele czynników ograniczających trwałe rozdysponowanie obiektów zabytkowych. Jednym z głównych jest brak rozstrzygnięć reprywatyzacyjnych. Szacuje się, że obecnie roszczenia reprywatyzacyjne dotyczą około 200 zespołów zabytkowych będących w Zasobie. Na ogół właściciele, bądź ich prawni spadkobiercy, nie są zainteresowani zakupem w drodze przysługującego im pierwszeństwa w nabyciu (art. 29, ust. 1, pkt 1 ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa), natomiast Prezes Rady Ministrów pismem z 7 listopada 1997 r. zakazał sprzedaży nieruchomości, do których zgłoszono zastrzeżenia reprywatyzacyjne, aż do czasu ustawowego uregulowania sprawy roszczeń. W tej sytuacji, zgłoszenie roszczeń reprywatyzacyjnych
w odniesieniu do konkretnej nieruchomości powoduje wstrzymanie przygotowań do jej sprzedaży na rzecz osób trzecich.

Poważnym utrudnieniem dotyczącym trwałego rozdysponowania zespołów pałacowo-parkowych, a niejednokrotnie powodującym wykluczenie możliwości sprzedaży obiektów zabytkowych będących jednocześnie budynkami mieszkalnymi, jest wprowadzone ustawą z 15 grudnia 2000 r. o zasadach zbywania mieszkań, prawo pierwszeństwa nabycia lokali przez ich aktualnych najemców. Konserwatorzy zabytków, do wejścia w życie 17 listopada 2003 r. nowej ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami, tylko sporadycznie wyrażali zgodę na sprzedaż poszczególnych lokali na rzecz najemców. Uważali bowiem, że w ten sposób dokonuje się, niezgodny z zasadami konserwatorskimi, podział obiektu zabytkowego. Aktualnie obowiązująca ustawa z 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami w art. 36.1 ust. 8 nakłada obowiązek uzyskania pozwolenia wojewódzkiego Konserwatora Zabytków na dokonanie podziału zabytku nieruchomego wpisanego do rejestru zabytków. Jednak w praktyce wydzielenie lokalu mieszkalnego, czyli dokonanie podziału zabytku nieruchomego jest możliwe tylko w nielicznych, wyjątkowych przypadkach. Dotyczyć to może wyłącznie tych obiektów podlegających ochronie konserwatorskiej, w których istniałaby możliwość korzystania z nich w sposób zapewniający trwałe zachowanie ich zabytkowych wartości, a także zachowania otoczenia zabytku w jak najlepszym stanie. Obejmuje to tylko te nieliczne zamieszkałe budynki zabytkowe, które sprzedane mogą być
w całości jednemu najemcy, a ich wydzielenie z zespołu zabytkowego nie naruszy integralności tegoż zespołu.

Zasadniczym problemem jest fakt zasiedlenia obiektów zabytkowych przez byłych pracowników państwowych przedsiębiorstw gospodarki rolnej, które zostały przekazane do Zasobu wraz z umowami najmu. Ze względu na niemożliwość wydzielenia lokalu z zabytkowej substancji budynku, sprzedaż na rzecz najemców nie może być zrealizowana. Prywatyzacja tych obiektów odwleka się, ich stan ulega pogorszeniu zarówno na skutek upływu czasu, jak i degradujące użytkowanie przez tymczasowych najemców. Częściowym rozwiązaniem problemu byłoby przeniesienie najemców do innych mieszkań lecz w Zasobie brak jest odpowiednich lokali. Aktualnie najpowszechniejszą formą zagospodarowania obiektów zabytkowych jest dzierżawa (wynika to z wielu uwarunkowań, które
w znaczący sposób utrudniają trwałe rozdysponowanie). Kondycja zabytków pozostających u dzierżawców jest, w dużej mierze, pochodną ich sytuacji ekonomicznej.