Mniej zawieranych transakcji i niższe ceny – takie informacje przynoszą pierwsze miesiące po wprowadzeniu nowej ustawy ograniczającej obrót ziemią rolną w Polsce. Od maja działki takie można kupować jedynie będąc rolnikiem. W ciągu kwartału przeciętny hektar staniał o 532 zł do niecałych 35 tys. zł - wynika z najnowszego odczytu indeksu wartości ziemi rolnej stworzonego przez Lion’s Bank.
Już od dłuższego czasu pośrednicy informowali, że obrót na rynku ziemi rolnej zamarł wraz z wprowadzeniem ograniczeń w wolnym obrocie tego rodzaju działkami. Jak jednak poinformowała niedawno Gazeta Wyborcza powołując się na dane GUS, liczba zawieranych transakcji w drugim kwartale br. spadła o ponad połowę wobec wyniku z pierwszego kwartału. Co warto podkreślić, wynik za drugi kwartał jest i tak wysoki, bo w kwietniu – tuż przed wprowadzeniem nowej ustawy – bardzo dużo osób zawierało jeszcze transakcje na ostatnią chwilę chcąc „uciec” przed nadchodzącymi regulacjami.
Tylko indywidualny rolnik może kupić ziemię
Nowe prawo mówi, że co do zasady od 30 kwietnia 2016 roku nabywcą ziemi może być tylko rolnik indywidualny. W rozumieniu ustawy jest to osoba posiadająca kwalifikacje rolnicze i nie więcej niż 300 ha, która od 5 lat mieszka na terenie gminy, gdzie posiada działkę rolną i od 5 lat samodzielnie na niej gospodaruje.
Jest jednak kilka wyłączeń spod tej ogólnej zasady. Z grona „nierolników” działkę rolną może nabyć np. gmina, skarb państwa, kościoły i związki wyznaniowe, osoba bliska zbywcy lub osoba dziedzicząca po zmarłym rolniku. W innych przypadkach na transakcję zgodę może wydać prezes ANR.
Inne wyłączenia dotyczą powierzchni działek. Po 30 kwietnia 2016 roku wciąż możliwy jest wolny obrót działkami o powierzchni nieprzekraczającej 0,3 ha. Działki większe - do 0,5 ha - nierolnik kupi jedynie jeśli na działce znajduje się dom. Ciekawą furtką jest też zapis, zgodnie z którym zbywalność pod rządami nowej ustawy zachowały działki, dla których do 30 kwietnia 2016 roku wydane zostały warunki zabudowy.
Ziemi sprzedaje się więc mało, a czy ma to wpływ na ceny osiągane przez rolników? Póki co całe szczęście niewielki. Pod koniec 2015 roku wzrosty cen ziemi rolnej w Polsce wyraźnie zahamowały. Pomiędzy kwartałami drugim i pierwszym 2016 roku przeciętny hektar staniał o 532 zł. Za takiej wielkości działkę trzeba teraz płacić niecałe 35 tys. zł – wynika z najnowszego odczytu indeksu wartości ziemi rolnej stworzonego przez Lion’s Bank. W ciągu kwartału zanotowaliśmy więc spadek o 1,5%, choć w skali roku wciąż mamy do czynienia ze wzrostem o 4,2%. Jest to skromny wynik w porównaniu do tych z ostatnich lat, do których przyzwyczaił rynek ziemi rolnej w Polsce. Pod koniec 2004 roku (z tego okresu pochodzą najstarsze dane) za hektar trzeba było płacić 6,2 tys. zł, to w ostatnim kwartale 2015 roku za identyczną parcelę płacono w obrocie prywatnym niecałe 35 tys. zł - wynika ze stworzonego przez Lion’s Bank indeksu wartości ziemi rolnej w Polsce. To oznacza potężny średnioroczny wzrost o 16,2%, a mówimy przecież o okresie prawie 12 lat.
Narodziny trendu?
Trzeba podkreślić, że okres, który minął od wprowadzenia ustawy wciąż jest za krótki, aby mówić już o trendzie. Na to przyjdzie jeszcze poczekać. O jego narodzinach nie przesądzą także dane za trzeci kwartał br. Te prawdopodobnie znowu będą słabe, ale trzeba pamiętać, że tradycyjnie jest to okres sezonowego spadku obrotów i cen na rynku ziemi rolnej. Póki co najnowsze dane wpisują się w scenariusz, zgodnie z którym nie należy spodziewać się panicznej wyprzedaży i gwałtownego załamania cen „hektarów” nawet przy wyraźnym spadku liczby chętnych do zakupu działek. Najbardziej prawdopodobne wydaje się stopniowe osuwanie wycen w dłuższym terminie.
Czemu stworzyliśmy indeks wartości ziemi rolnej?
Dane o cenach ziemi publikowane przez GUS pokazują jedynie średnią cenę wszystkich sprzedanych w trakcie kwartału hektarów. W efekcie większe zainteresowanie ze strony kupujących słabą (tańszą) ziemią może doprowadzić do obniżenia średniej ceny transakcyjnej dla całego kraju i odwrotnie, co wcale nie będzie odwzorowywało faktycznej zmiany na rynku (pisaliśmy o tym szerzej 22 lipca 2013 r. w analizie „Pozorny spadek cen ziemi rolnej”). Stworzony przez Lion’s Bank indeks ma za zadanie wskazywać zmiany cen nieruchomości rolnych w Polsce, odnosząc zaobserwowane ceny transakcyjne do wszystkich gruntów w kraju. Ich skład jakościowy jest znany dzięki danym pochodzącym z Głównego Urzędu Geodezji i Kartografii. Wyniki indeksu mają więc za zadanie pokazać, jaka jest wartość przeciętnego hektara ziemi w całym kraju, a nie wskazywać jedynie średnią cenę sprzedanego w ostatnim czasie hektara. Z punktu widzenia inwestora czy właściciela ziemi jest to więc bardziej użyteczne źródło danych niż informacje publikowane przez GUS.
Staniała najlepsza ziemia
Indeks stworzony przez Lion’s Bank pokazuje, że już od momentu, w którym trwały prace nad nowym prawem ograniczającym wolny obrót ziemią w Polsce, najwyraźniej tanieją najżyźniejsze parcele. Podczas gdy za taki właśnie hektar trzeba było pod koniec roku płacić prawie 50 tys. zł, to dziś jest to o około 2,2 tys. zł mniej. Dane te zdają się potwierdzać, że rolnicy, a więc osoby zainteresowane żyzną ziemią, czekają z zakupami w oczekiwaniu na spadki cen. Nie zmienia to faktu, że w dłuższym terminie - od końca 2004 roku - najlepsza ziemia zdrożała o 419% z niespełna 9,2 tys. zł do 47,7 tys. zł.
W tym samym czasie wyraźnie lepiej radziły sobie grunty najsłabsze, o najmniejszej przydatności rolniczej. Licząc od końca 2004 r., ziemia ta (grunty o klasie V i VI) zdrożała o 516%. Ponad dekadę temu za hektar takiego gruntu trzeba było płacić średnio 4,3 tys. zł, a dziś jest to prawie 26,6 tys. zł.
Jak obliczamy wartość indeksu?
Obliczenia bazują na danych GUS publikowanych za okresy kwartalne. Dotyczą one przeciętnych cen transakcyjnych gruntów ornych, które były przedmiotem transakcji w obrocie prywatnym. GUS wyróżnia ceny dla poszczególnych województw i grup jakościowych gleb (dzieli na trzy grupy w zależności od klasy bonitacyjnej ziemi). W związku jednak z tym, że nie są znane wolumeny transakcji w wyodrębnionych przez urząd grupach, to na przykład większa popularność w jednym kwartale gruntów o niższej przydatności rolniczej (tańszych) zaniża średnią cenę obliczoną przez urząd dla całego kraju i odwrotnie. Aby uniknąć takich błędów, należy odnieść ceny transakcyjne w poszczególnych grupach gruntów do składu jakościowego ziemi w całym kraju. Większa wiarygodność wyników możliwa jest ponadto do uzyskania dzięki przeprowadzeniu obliczeń oddzielnie dla każdego województwa i uśrednienie wyników, uwzględniając wagę zależną od ilości konkretnej ziemi rolnej w poszczególnych województwach.
Bartosz Turek, Lion's Bank
.png)
Zaloguj przez Facebook
