Kupujący nieruchomości na rynku pierwotnym są lepiej chronieni

Obowiązująca od dwóch lat ustawa deweloperska znacząco poprawiła sytuację prawną kupujących mieszkania i domy na rynku pierwotnym - wynika z przyjętej w czwartek przez rząd informacji prezesa UOKiK dla Sejmu nt. skutków ustawy.

"Kluczowe było wprowadzenie środków ochrony wpłat nabywców, obowiązek stosowania prospektów informacyjnych i zawierania umowy deweloperskiej w formie aktu notarialnego" - podkreśliło w czwartek Centrum Informacyjne Rządu.

Według CIR ustawa deweloperska zwiększa bezpieczeństwo klientów poprzez wprowadzenie obowiązku posiadania przez deweloperów rachunków powierniczych dla swoich inwestycji. Chodzi o rachunki powiernicze otwarte lub zamknięte. W pierwszym przypadku klient w miarę postępu budowy lokalu wpłaca - określone z góry w umowie - transze na rachunek powierniczy. Potem bank wypłaca z niego deweloperowi pieniądze po stwierdzeniu, że dany etap budowy został zakończony. Drugie rozwiązanie zakłada, że bank przelewa wszystkie pieniądze deweloperowi w momencie, gdy kupujący staje się właścicielem mieszkania.

"Rozwiązania zawarte w ustawie przyczyniają się również do zminimalizowania ryzyka utraty środków finansowych na skutek upadłości dewelopera, co przekłada się na zwiększenie poziomu ochrony interesów nabywców" - zaznaczyło CIR.

Zdaniem CIR obowiązek sporządzania umowy deweloperskiej w formie aktu notarialnego również zwiększa bezpieczeństwo kupujących mieszkania i domy z pierwszej ręki. Także informacje, które deweloper musi zamieścić w prospekcie o inwestycji, poprawiają - w ocenie CIR - sytuację klienta.

CIR poinformowało, że od początku 2012 r. do marca 2013 r. spadła liczba skarg na deweloperów kierowanych przez konsumentów do UOKiK. Ponadto - jak dodało - zmniejszyła się liczba prowadzonych przez prezesa UOKiK postępowań ws. stosowania praktyk naruszających interesy konsumentów przez tę branżę.

Z wcześniej publikowanych stanowisk UOKiK wynikało, że potrzebna jest jednak modyfikacja przepisów, w tym m.in. doprecyzowanie informacji, które deweloper musi zamieścić w prospekcie o inwestycji.

Urząd zwracał uwagę na konieczność uregulowania kwestii dotyczącej umowy rezerwacyjnej. Jak wyjaśniał, jest ona zawierana między deweloperem a kupującym nieruchomość, a dotyczy wyłączenia lokalu ze sprzedaży na określony czas. "Dla części banków jest ona wystarczającym dokumentem do rozpatrzenia wniosku konsumenta o kredyt" - wyjaśniał Urząd. Wyrażał opinię, że konieczne jest zdefiniowanie takich kontraktów i wprowadzenie ich do ustawy deweloperskiej.

UOKiK wskazywał też wcześniej, że należy doprecyzować informacje, które deweloper musi zamieścić w prospekcie informacyjnym. Chodzi m.in. o obowiązek informowania konsumentów o planowanych inwestycjach w promieniu kilometra od nieruchomości. Proponowana zmiana miałaby polegać na doprecyzowaniu katalogu dokumentów, które mają być źródłem informacji przekazywanych w prospekcie.

Urząd twierdził też, że klient powinien mieć prawo do tego, by odmówić odbioru nieruchomości w przypadku, gdyby inwestycja miała istotne wady. "Powinno być również możliwe wstrzymanie odbioru do czasu usunięcia usterek przez dewelopera" - zaznaczał UOKiK.

Analityk Home Broker Marcin Krasoń uważa, że ustawa deweloperska zwiększyła bezpieczeństwo klientów, ma jednak do niej zastrzeżenia. - Klienci wiele obiecywali sobie po obowiązku prowadzenia rachunków powierniczych przez deweloperów. Niestety tutaj ustawa miała lukę. Wystarczyło wprowadzić mieszkanie do sprzedaży przed wejściem tej ustawy w życie i już nie trzeba było prowadzić rachunku powierniczego. W efekcie nawet dziś wiele mieszkań nie jest objętych rachunkiem powierniczym - zaznaczył Krasoń.

Analityk Home Broker zwrócił też uwagę, że obowiązek prowadzenia rachunków powierniczych znacząco utrudnia prowadzenie inwestycji małym firmom deweloperskim, które nie mogą finansować budowy jedynie z pieniędzy kupujących. - Muszą więc korzystać z kredytu, którego banki niechętnie udzielają małym firmom lub mieć zapas gotówki - podkreślił.