Trudniej o domek na wsi

Zanim kupisz na wsi ziemię, by wybudować na niej tzw. dom siedliskowy, koniecznie sprawdź, jaką przeciętną powierzchnię mają gospodarstwa rolne w danej gminie!

Grunty rolne są zwykle dużo tańsze od działek budowlanych. Dlatego budowanie na wsi domów jednorodzinnych, które formalnie nazywają się siedliskowymi, stało się ostatnio dość popularne. Szczególnie młodzi ludzie chętnie kupują takie działki siedliskowe, bo nie stać ich na budowlane - opowiada warszawski pośrednik Adam Bronisz.

Do niedawna wystarczyło kupić na wsi za niewielkie pieniądze 1,2-1,5 ha, żeby postawić dom siedliskowy. Od 11 lipca tyle ziemi może nie wystarczyć na zrealizowanie tego typu inwestycji. Dlaczego? Bo nowa ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wprowadziła ograniczenia. Zgodnie z nią, jeśli w danej gminie obowiązuje plan zagospodarowania sprzed 1995 r., albo takiego planu nie ma wcale, pozwolenie na budowę jest wydawane na podstawie decyzji o warunkach zabudowy. Inwestor musi jednak spełnić łącznie kilka warunków. Przede wszystkim co najmniej jedna działka sąsiednia dostępna z tej samej drogi publicznej musi być zabudowana. Ustawa zwalnia z tego warunku inwestora, który chce wybudować np. dom siedliskowy, jeśli gospodarstwo rolne "związane z tą zabudową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie". Np. w gminie Załuski na Mazowszu, gdzie ta średnia wynosi około 7 ha, urzędnicy nie wiedzą, czy wolno im wydać pozwolenie na budowę na jednohektarowym gospodarstwie. Całe szczęście, że nie wpłynął jeszcze ani jeden wniosek w tej sprawie – wzdycha urzędniczka w Załuskach. W przyszłym tygodniu spotkam się z prawnikiem. Może mi coś podpowie?

Przecież to ograniczenie sparaliżuje budownictwo wiejskie – denerwuje się Bronisz. Przykro mi, ale ten przepis jest wprowadzony do ustawy celowo. Ma zapobiegać rozlewaniu się zabudowy – wyjaśnia dyrektor departamentu mieszkalnictwa i ładu przestrzennego w Ministerstwie Infrastruktury Elżbieta Szelińska.

Nie oznacza to, że jeśli ktoś kupił np. 2 ha w gminie, w której średnia powierzchnia gospodarstwa rolnego jest większa, nic już nie zbuduje na swojej ziemi. Zbuduje, jeśli na sąsiedniej działce powstanie jakiś dom. Ponadto gminy mają uchwalać nowe plany zagospodarowania, które będą tak szczegółowe, aby inwestorzy na ich podstawie mogli uzyskać pozwolenie na budowę (bez decyzji o warunkach zabudowy). Dodajmy, że jeśli stare plany (te sprzed 1995 r.) przewidują budownictwo na terenach figurujących w ewidencji gruntów jako rolne, to mimo wygaśnięcia tych planów (w przyszłym roku!) utrzymana zostanie możliwość ich odrolnienia, a następnie zabudowania na podstawie decyzji o warunkach zabudowy.

Rząd zapewnia, że opracowywanie nowych planów będzie przebiegało o wiele szybciej niż do tej pory, bo prac nie będą paraliżowały skargi do NSA. Ustawa pozwoli na zaskarżenie planów wyłącznie osobom mającym w tym interes prawny. W dodatku nie będzie to skutkowało zablokowaniem wejścia w życie takiego planu.

Problem w tym, że wiejskie gminy są na ogół biedne. Obawiam się, że uchwalanie przez nie nowych planów zagospodarowania może się ciągnąć latami – martwi się warszawski pośrednik, który żyje z transakcji ziemią, a - jak twierdzi – rynkowi nieruchomości rolnych grozi teraz paraliż. 

Zdaniem Bronisza najbardziej stracą jednak sami rolnicy. Znam wielu takich, którzy parcelują swoje grunty, a pieniądze ze sprzedaży inwestują w naukę dzieci, bo doszli do wniosku, że na wsi nie ma dla nich perspektyw – opowiada Bronisz. – Tym, którzy mają jeszcze parę hektarów ziemi, pozostaje tylko możliwość sprzedania jej za grosze innym rolnikom na powiększenie gospodarstw.